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PIR (연소득 대비 주택가격 비율)

뜻​

PIR(Price to Income Ratio)은 중위 주택 가격을 중위 가구 연소득으로 나눈 값으로, 집값이 연봉의 몇 배인지를 나타내는 부동산 지표입니다. 주택 구매 부담 정도를 국제 비교할 때 가장 많이 사용됩니다.

자세한 설명​

계산 방법​

PIR = 중위 주택 가격 ÷ 중위 가구 연소득

예시​

  • 서울 중위 주택 가격: 12억원
  • 서울 중위 가구 연소득: 7,200만원
  • 서울 PIR = 12억 ÷ 7,200만 = 16.7배

해석:

  • 한 푼도 안 쓰고 16.7년을 벌어야 집을 살 수 있음
  • 실제로는 생활비를 쓰므로 더 오래 걸림

적정 PIR 수준​

국제 기준​

PIR평가의미
3배 이하매우 적정쉽게 구매 가능
3-5배적정구매 가능
5-7배주의부담스러움
7-10배위험매우 부담
10배 이상심각버블 의심

왜 5배가 적정선인가?​

  • 연소득의 30%를 주택 관련 비용으로 사용
  • 30년 대출 + 이자 감안
  • 약 5배가 현실적 구매 가능 수준

한국의 PIR 현황​

서울 PIR 추이​

연도PIR평가
201011.0높음
201510.5높음
202015.2매우 높음
202118.5역대 최고
202316.2여전히 높음
202415.8완만한 개선

지역별 PIR (2024년)​

지역PIR평가
서울15.8매우 높음
강남3구25+심각
경기10.2높음
인천8.5주의
부산7.1주의
대구6.2적정 범위
지방4-6적정

세계 주요 도시 비교​

2024년 기준​

도시PIR순위
홍콩23.21위
시드니13.82위
밴쿠버13.03위
서울15.8Top 5
런던10.7
도쿄8.3
뉴욕6.9
베를린5.2

한국의 특징:

  • 서울은 세계 Top 5 고비용 도시
  • 선진국 중 최고 수준
  • 청년들의 내집 마련이 사실상 불가능한 구조

PIR이 높은 이유​

1. 공급 부족​

  • 서울 주택 보급률: 약 95%
  • 선호 지역 집중 (강남, 마포, 용산 등)
  • 개발 가능 땅 한계

2. 강한 내집 마련 문화​

  • 전세 → 매매 전환 압력
  • 결혼 = 집 필수
  • 자산 축적 수단

3. 저금리 시대 (2020-2021)​

  • 대출이 쉬워짐
  • 투기 수요 유입
  • "빚내서라도 사라" 분위기

4. 양극화​

  • 고소득층의 다주택
  • 저소득층은 영원히 불가능

PIR 높으면 어떤 문제?​

1. 청년층 내집 마련 포기​

서울 PIR 15.8배 → 연봉 5,000만원이면 집값 7.9억
  • 강남은 20억 이상
  • 자기자본 40% = 3.2억 필요
  • 불가능에 가까움

2. 출산율 저하​

  • 집 없으면 결혼/출산 포기
  • 한국 출산율 0.72명 (세계 최저)

3. 소비 위축​

  • 소득의 대부분을 주택 대출에 사용
  • 소비 여력 감소
  • 경제 성장 둔화

4. 사회 불안​

  • 세대 간 갈등
  • 계층 이동 단절
  • "N포 세대"

PIR vs 영끌지수(HAI)​

구분PIR영끌지수(HAI)
의미집값/연소득원리금 상환/월소득
관점총액 부담월 부담
국제 비교용이어려움
현실 반영덜 정확더 정확

투자 인사이트​

PIR이 높을 때 (버블 의심)​

조정 가능성:

  • 금리 인상 시 급격한 하락 위험
  • 고점 매수 주의
  • 장기 보유 각오

투자 전략:

  • 입지 좋은 곳만 선별
  • 과도한 레버리지 자제
  • 현금 비중 확보

PIR이 낮을 때 (저평가)​

매수 기회:

  • 지방 중소도시 검토
  • 향후 개발 호재 지역
  • 장기 투자 관점

계산해보기​

나의 PIR 계산​

Step 1: 목표 주택 가격

  • 예: 10억원

Step 2: 우리 가구 연소득

  • 예: 1억원

Step 3: PIR 계산

10억 ÷ 1억 = PIR 10배

Step 4: 평가

  • PIR 10배 = 부담 큰 수준
  • 적정 수준(5배)보다 2배 높음
  • 가격 낮추거나 소득 높이기 필요

자주 묻는 질문​

Q1. PIR이 높으면 무조건 버블인가요? A1. 반드시 그런 것은 아닙니다. 경제 성장률, 인구 집중도, 개발 가능성 등을 종합적으로 봐야 합니다. 다만 10배를 넘으면 주의가 필요합니다.

Q2. 서울 PIR 15.8배인데 왜 집값이 안 떨어지나요? A2. 공급 부족, 선호도 집중, 자산 가치 인식 등이 복합적으로 작용하기 때문입니다. 하지만 장기적으로는 조정 압력이 있습니다.

Q3. PIR이 낮은 지방에 투자하면 수익률이 좋을까요? A3. 반드시 그렇지 않습니다. PIR이 낮은 이유가 수요 부족, 인구 감소 때문일 수 있습니다. 개발 호재, 인구 유입 등을 함께 봐야 합니다.

Q4. PIR 몇 배가 적정한가요? A4. 국제적으로 5배 이하가 적정 수준입니다. 7배를 넘으면 부담이 크고, 10배 이상은 버블 의심 구간입니다.

관련 용어​

정책적 시사점​

PIR 낮추기 위한 방법​

1. 집값 낮추기:

  • 공급 확대
  • 투기 수요 차단
  • 다주택 규제

2. 소득 높이기:

  • 경제 성장
  • 양질의 일자리 창출
  • 임금 상승

현실:

  • 집값 낮추기는 정치적으로 어려움 (기존 주택 보유자 반발)
  • 소득 높이기는 시간이 오래 걸림
  • → 딜레마

미래 전망​

비관적 시나리오​

  • 저출산 지속 → 장기적 집값 하락
  • 일본식 장기 침체
  • PIR 정상화 (5-7배)

낙관적 시나리오​

  • 경제 성장 → 소득 증가
  • PIR 자연스럽게 개선
  • 연착륙

현실적 시나리오​

  • 서울/수도권은 여전히 높은 PIR 유지
  • 지방은 PIR 하락 (인구 감소)
  • 양극화 심화

PIR은 집값이 우리 삶에 얼마나 큰 부담인지를 보여주는 냉정한 지표입니다. 한국, 특히 서울의 PIR은 세계 최고 수준으로, 이는 지속 가능하지 않습니다. 장기적으로는 조정이 불가피할 것으로 보입니다.