생애최초 특별공급
뜻
생애최초 특별공급은 한 번도 집을 소유한 적 없는 무주택자에게 주는 청약 특혜입니다. 일반공급보다 경쟁률이 낮고, 가점 없이 추첨으로 당첨되며, 대출 혜택까지 받을 수 있어 청년들의 내집 마련 마지막 희망으로 불립니다.
생애최초 조건 (5가지 모두 충족)
1. 무주택 세대주
본인 + 배우자 + 부모 + 자녀 전부 무주택
주의:
- 배우자의 부모님이 주택 소유 시에도 탈락
- 과거 소유 이력 있으면 탈락
2. 생애최초 주택 구입자
본인과 배우자 모두 과거에 한 번도 주택 소유한 적 없음
확인 방법:
- 등기부등본 조회
- 주택 취득 이력 확인
3. 청약통장 가입 기간
| 주택 유형 | 필요 기간 |
|---|---|
| 민영주택 | 2년 이상 (전용 85㎡ 이하) |
| 국민주택 | 1년 이상 |
납입 횟수:
- 24회 이상 (85㎡ 이하)
- 12회 이상 (85㎡ 초과)
4. 소득 기준
도시근로자 평균소득 160% 이하
2024년 기준 (4인 가구):
- 평균소득 100%: 약 900만원/월
- 160%: 약 1,440만원/월 = 연봉 1억 7천만원
계산:
- 본인 + 배우자 합산 소득
- 세전 기준
5. 예치금 충족
| 지역 | 필요 예치금 |
|---|---|
| 서울 | 300만원 |
| 인천/경기 | 250만원 |
| 광역시 | 200만원 |
생애최초 vs 일반공급 비교
| 구분 | 생애최초 특공 | 일반공급 |
|---|---|---|
| 경쟁률 | 5:1 ~ 20:1 | 100:1 ~ 1000:1 |
| 당첨 방식 | 추첨 | 가점 or 추첨 |
| 가점 | 필요 없음 | 가점 70점+ 필요 |
| 대출 | LTV 80% (최대) | LTV 40-60% |
| 물량 | 전체의 15% | 75% |
| 소득 | 제한 있음 | 제한 없음 |
핵심 차이:
- 생애최초는 추첨이라 가점 필요 없음
- 대출 혜택 압도적 (80% vs 40%)
대출 혜택 (핵심!)
특례보금자리론
조건:
- 생애최초 특공 당첨자 전용
- 소득 6천만원 이하
- 주택가격 6억원 이하
대출 조건:
- LTV: 최대 80% (일반 40-60%)
- 금리: 2.95~3.7% (2024년 기준)
- 기간: 최대 50년 (실질 40년)
예시: 6억원 아파트
일반 대출:
- LTV 40% = 2.4억 대출
- 자기자본 3.6억 필요
생애최초 대출:
- LTV 80% = 4.8억 대출
- 자기자본 1.2억만 필요
- → 2.4억 차이!
당첨 확률
일반 공급
서울 강남 인기 단지:
- 경쟁률: 500:1
- 필요 가점: 70점+
- 30대 무주택자 가점: 45점
- 당첨 확률: 0%
생애최초 특공
같은 단지:
- 경쟁률: 15:1
- 가점 필요 없음 (추첨)
- 당첨 확률: 6.7%
지방 로또청약:
- 경쟁률: 3:1
- 당첨 확률: 33%
청약 전략
맞벌이 부부 (30대)
조건:
- 연봉: 남 6천 + 여 5천 = 1억 1천 (소득 OK)
- 무주택
- 청약통장 2년+
전략:
- 생애최초만 신청 (일반공급은 포기)
- 서울 외곽/경기 공략
- 여러 단지 동시 신청
- 로또청약도 병행
1인 가구 (미혼)
조건:
- 연봉: 5천만원 (소득 OK)
- 무주택 (부모님 집은 별개 세대)
- 청약통장 2년+
전략:
- 소형 평형 (59㎡) 공 략
- 지방 혁신도시 로또청약
- 당첨 확률 높은 곳 위주
소득 초과자
연봉 2억:
- 생애최초 불가 (160% 초과)
- 일반공급 추첨제만 가능
- 대출도 일반 조건
실전 사례
성공 사례
김씨 (32세, 미혼, 연봉 6천)
- 생애최초 특공 당첨 (경기도)
- 5억 아파트
- 대출 4억 (LTV 80%)
- 자기자본 1억
- 월 상환: 150만원
기존 방법이었다면:
- 일반공급 가점 40점 (당첨 불가)
- 대출 2억 (LTV 40%)
- 자기자본 3억 필요 → 불가능
실패 사례
이씨 (35세, 기혼)
- 소득: 본인 8천 + 배우자 6천 = 1억 4천 (OK)
- 배우자 부모님 주택 소유
- 탈락 (무주택 세대 아님)
자주 묻는 질문
Q1. 부모님 집에 살아도 되나요? A1. 네, 별도 세대를 구성하면 됩니다. 주민등록을 분리하고 세대주가 되어야 합니다.
Q2. 신혼부부 특공과 중복 신청 가능한가요? A2. 네, 가능합니다. 두 개 모두 신청하면 당첨 확률이 2배입니다.
Q3. 한 번 떨어지면 다시 못 하나요? A3. 아니요, 계속 신청 가능합니다. 포기하지 마세요.
Q4. 대출 혜택만 받고 싶은데 가능한가요? A4. 대출 혜택은 당첨자만 받을 수 있습니다.
Q5. 분양가가 비싼데도 생애최초가 유리한가요? A5. 네, 대출 80%를 받을 수 있어서 자기자본이 적게 들어 유리합니다.
관련 용어
준비 체크리스트
지금 당장 확인
- 무주택 세대주 여부 (등기부등본)
- 배우자, 부모 주택 소유 여부
- 청약통장 가입 기간 (2년 이상?)
- 납입 횟수 (24회 이상?)
- 예치금 (300만원?)
- 연 소득 (1억 7천 이하?)
모두 OK면
- 청약홈 회원가입
- 공고 확인 (분양 일정)
- 여러 단지 동시 신청
- 당첨 기도
마지막 조언
생애최초 특공 = 청년의 마지막 희망
✅ 일반공급은 가점 70점+ 필요 (30대는 불가능)
✅ 생애최초는 추첨 (가점 필요 없음)
✅ 대출 80% (자기자본 절반으로 OK)
✅ 경쟁률 낮음 (10:1 내외)
조건 되면 무조건 신청하세요!
생애최초 특공은 정부가 청년에게 주는 마지막 기회입니다. 조건만 된다면 반드시 도전하세요.