생애최초 특별공급
뜻
생애최초 특별공급은 한 번도 집을 소유한 적 없는 무 주택자에게 주는 청약 특혜입니다. 일반공급보다 경쟁률이 낮고, 가점 없이 추첨으로 당첨되며, 대출 혜택까지 받을 수 있어 청년들의 내집 마련 마지막 희망으로 불립니다.
생애최초 조건 (5가지 모두 충족)
1. 무주택 세대주
본인 + 배우자 + 부모 + 자녀 전부 무주택
주의:
- 배우자의 부모님이 주택 소유 시에도 탈락
- 과거 소유 이력 있으면 탈락
2. 생애최초 주택 구입자
본인과 배우자 모두 과거에 한 번도 주택 소유한 적 없음
확인 방법:
- 등기부등본 조회
- 주택 취득 이력 확인
3. 청약통장 가입 기간
| 주택 유형 | 필요 기간 |
|---|---|
| 민영주택 | 2년 이상 (전용 85㎡ 이하) |
| 국민주택 | 1년 이상 |
납입 횟수:
- 24회 이상 (85㎡ 이하)
- 12회 이상 (85㎡ 초과)
4. 소득 기준
도시근로자 평균소득 160% 이하
2024년 기준 (4 인 가구):
- 평균소득 100%: 약 900만원/월
- 160%: 약 1,440만원/월 = 연봉 1억 7천만원
계산:
- 본인 + 배우자 합산 소득
- 세전 기준
5. 예치금 충족
| 지역 | 필요 예치금 |
|---|---|
| 서울 | 300만원 |
| 인천/경기 | 250만원 |
| 광역시 | 200만원 |
생애최초 vs 일반공급 비교
| 구분 | 생애최초 특공 | 일반공급 |
|---|---|---|
| 경쟁률 | 5:1 ~ 20:1 | 100:1 ~ 1000:1 |
| 당첨 방식 | 추첨 | 가점 or 추첨 |
| 가점 | 필요 없음 | 가점 70점+ 필요 |
| 대출 | LTV 80% (최대) | LTV 40-60% |
| 물량 | 전체의 15% | 75% |
| 소득 | 제한 있음 | 제한 없음 |
핵심 차이:
- 생애최초는 추첨이라 가점 필요 없음
- 대출 혜택 압도적 (80% vs 40%)
대출 혜택 (핵심!)
특례보금자리론
조건:
- 생애최초 특공 당첨자 전용
- 소득 6천만원 이하
- 주택가격 6억원 이하
대출 조건:
- LTV: 최대 80% (일반 40-60%)
- 금리: 2.95~3.7% (2024년 기준)
- 기간: 최대 50년 (실질 40년)
예시: 6억원 아파트
일반 대출:
- LTV 40% = 2.4억 대출
- 자기자본 3.6억 필요
생애최초 대출:
- LTV 80% = 4.8억 대출
- 자기자본 1.2억만 필요
- → 2.4억 차이!
당첨 확률
일반 공급
서울 강남 인기 단지:
- 경쟁률: 500:1
- 필요 가점: 70점+
- 30대 무주택자 가점: 45점
- 당첨 확률: 0%
생애최초 특공
같은 단지:
- 경쟁률: 15:1
- 가점 필요 없음 (추첨)
- 당첨 확률: 6.7%
지방 로또청약:
- 경쟁률: 3:1
- 당첨 확률: 33%
청약 전략
맞벌이 부부 (30대)
조건:
- 연봉: 남 6천 + 여 5천 = 1억 1천 (소득 OK)
- 무주택
- 청약통장 2년+
전략:
- 생애최초만 신청 (일반공급은 포기)
- 서울 외곽/경기 공략
- 여러 단지 동시 신청
- 로또청약도 병행
1인 가구 (미혼)
조건:
- 연봉: 5천만원 (소득 OK)
- 무주택 (부모님 집은 별개 세대)
- 청약통장 2년+
전략:
- 소형 평형 (59㎡) 공략
- 지방 혁신도시 로또청약
- 당첨 확률 높은 곳 위주
소득 초과자
연봉 2억:
- 생애최초 불가 (160% 초과)
- 일반공급 추첨제만 가능
- 대출도 일반 조건
실전 사례
성공 사례
김씨 (32세, 미혼, 연봉 6천)
- 생애최초 특공 당첨 (경기도)
- 5억 아파트
- 대출 4억 (LTV 80%)
- 자기자본 1억
- 월 상환: 150만원
기존 방법이었다면:
- 일반공급 가점 40점 (당첨 불가)
- 대출 2억 (LTV 40%)
- 자기자본 3억 필요 → 불가능
실패 사례
이씨 (35세, 기혼)
- 소득: 본인 8천 + 배우자 6천 = 1억 4천 (OK)
- 배우자 부모님 주택 소유
- 탈락 (무주택 세대 아 님)
자주 묻는 질문
Q1. 부모님 집에 살아도 되나요? A1. 네, 별도 세대를 구성하면 됩니다. 주민등록을 분리하고 세대주가 되어야 합니다.
Q2. 신혼부부 특공과 중복 신청 가능한가요? A2. 네, 가능합니다. 두 개 모두 신청하면 당첨 확률이 2배입니다.
Q3. 한 번 떨어지면 다시 못 하나요? A3. 아니요, 계속 신청 가능합니다. 포기하지 마세요.
Q4. 대출 혜택만 받고 싶은데 가능한가요? A4. 대출 혜택은 당첨자만 받을 수 있습니다.
Q5. 분양가가 비싼데도 생애최초가 유리한가요? A5. 네, 대출 80%를 받을 수 있어서 자기자본이 적게 들어 유리합니다.
관련 용어
준비 체크리스트
지금 당장 확인
- 무주택 세대주 여부 (등기부등본)
- 배우자, 부모 주택 소유 여부
- 청약통장 가입 기간 (2년 이상?)
- 납입 횟수 (24회 이상?)
- 예치금 (300만원?)
- 연 소득 (1억 7천 이하?)
모두 OK면
- 청약홈 회원가입
- 공고 확인 (분양 일정)
- 여러 단지 동시 신청
- 당첨 기도
마지막 조언
생애최초 특공 = 청년의 마지막 희망
✅ 일반공급은 가점 70점+ 필요 (30대는 불가능)
✅ 생애최초는 추첨 (가점 필요 없음)
✅ 대출 80% (자기자본 절반으로 OK)
✅ 경쟁률 낮음 (10:1 내외)
조건 되면 무조건 신청하세요!
생애최초 특공은 정부가 청년에게 주는 마지막 기회입니다. 조건만 된다면 반드시 도전하세요.