영끌지수 (주택구입부담지수)

뜻

영끌지수는 "영혼까지 끌어모아" 대출받아 집을 사는 현상을 나타내는 한국형 속어입니다. 공식 명칭은 **주택구입부담지수(HAI, Housing Affordability Index)**로, 중위소득 가구가 중간 가격 주택을 구입할 때 소득 대비 대출 원리금 상환 부담을 나타냅니다.

자세한 설명

공식 개념: 주택구입부담지수 (HAI)

정의:

HAI = (주택담보대출 원리금 상환액 ÷ 중위소득 가구의 월소득) × 100

기준:

• 100: 소득의 25%를 대출 상환에 사용 (적정 수준)
• 100 초과: 부담 과중
• 200: 소득의 50%를 대출 상환에 사용

현실: "영끌"의 의미

영혼까지 끌어모은다 = 다음을 총동원:

• 예적금 전액
• 주식/코인 청산
• 부모님 증여/차입
• 최대한의 대출 (LTV, DTI 한도까지)
• 신용대출, 전세자금대출 병행

한국의 영끌지수 현황

서울 HAI 추이

연도	HAI	의미
2017	112	소득의 28% 사용
2019	134	소득의 33.5% 사용
2021	173	소득의 43.3% 사용 (역대 최고)
2023	182	소득의 45.5% 사용
2024	168	소득의 42% 사용 (다소 완화)

주요 도시별 비교 (2024년)

지역	HAI	부담 수준
서울	168	매우 높음
경기	142	높음
부산	98	적정
대구	89	적정 이하

계산 예시

서울 중위 소득 가구의 주택구입 (2024년)

조건:

• 중위 주택 가격: 12억원
• LTV 40% 적용: 4.8억원 대출
• 대출 금리: 연 4.5%
• 상환 기간: 30년
• 월 소득: 650만원 (중위소득)

월 상환액:

4.8억원 × 월 이자율 × 원리금균등상환
= 약 243만원

HAI 계산:

(243만원 ÷ 650만원) × 100 = 37.4%
→ HAI = 149.6

해석:

• 소득의 37.4%를 대출 상환에 사용
• 적정 수준(25%)을 크게 초과
• 영끌 수준

영끌의 위험성

1. 금리 상승 리스크

변동금리 대출의 경우:

• 금리 1% 상승 → 월 상환액 약 30만원 증가
• 금리 2% 상승 → 월 상환액 약 60만원 증가
• 소득의 50% 이상을 대출 상환에 사용하게 됨

2. 생활비 부족

월 650만원 - 대출 상환 243만원 = 407만원

여기서 추가 부담:

• 관리비: 30만원
• 4대보험: 80만원
• 교육비: 50만원
• 식비: 100만원
• 기타: 147만원

여유 자금 거의 없음 → 삶의 질 저하

3. 실업 및 소득 감소 위험

• 직장 잃으면 즉시 파산 위기
• 질병, 사고 등 예상치 못한 상황
• 은퇴 후 대비 불가

4. 집값 하락 리스크

• 하우스푸어
• 역전세난
• 깡통전세 위험

영끌이 만연한 이유

1. 심리적 요인

FOMO (Fear Of Missing Out):

• "지금 안 사면 영원히 못 산다"
• "남들은 다 산다"
• 집값 상승 기대

2. 구조적 요인

전세 제도:

• 전세가율 상승 (매매가의 70-80%)
• 전세 -> 매매로 넘어가는 유인

공급 부족:

• 서울 주택 공급 제한적
• 선호 지역 집중

3. 사회문화적 요인

내 집 마련 = 성공:

• 결혼, 육아의 필수 조건
• 사회적 지위
• 자산 축적 수단

세계 주요 도시와 비교

주택구입부담지수 국제 비교

도시	HAI	연소득 대비 주택가격 배율
홍콩	227	23.2배
밴쿠버	210	13.0배
시드니	187	11.7배
서울	168	12.0배
런던	154	8.5배
뉴욕	98	5.8배

해석:

• 서울의 주택 구입 부담은 세계 최고 수준
• 홍콩, 밴쿠버 다음으로 높음

대응 전략

1. 무리한 영끌 피하기

안전한 부채 비율:

• DTI 30% 이하 유지
• DSR 40% 이하
• 생활비 최소 40% 확보

2. 대안 모색

지역 확장:

• 경기, 인천 등 서울 근교
• GTX 등 교통망 발달 지역

주거 형태 다변화:

• 빌라, 오피스텔
• 소형 아파트
• 재개발 예정 지역

3. 시간 확보

무리한 진입 자제:

• 전세로 버티며 종잣돈 모으기
• 금리 하락 시기 노리기
• 정책 변화 대기

정부 정책

완화 정책

실수요자 지원:

• LTV 완화 (40% → 50%)
• 생애최초 특례대출
• 청년 우대 금리

규제 정책

투기 억제:

• 다주택자 규제
• 양도소득세 중과
• 종부세 강화 (최근 완화)

자주 묻는 질문

Q1. 영끌해서라도 집을 사야 하나요? A1. 절대 아닙니다. 영끌은 금리 상승, 집값 하락, 실업 등의 리스크에 매우 취약합니다. 여유 자금을 확보하고 안전한 범위 내에서 구입해야 합니다.

Q2. 적정 대출 비율은 어느 정도인가요? A2. 일반적으로 소득의 30% 이내로 원리금 상환이 가능한 수준이 안전합니다. 최대 40%를 넘지 않아야 합니다.

Q3. 집값이 계속 오르면 영끌이 유리한 거 아닌가요? A3. 과거에는 그랬지만, 저성장 시대에는 집값이 영원히 오르지 않습니다. 일본의 잃어버린 30년을 참고하세요.

Q4. 영끌하는 사람이 많은데 왜 위험한가요? A4. 남들이 한다고 안전한 것은 아닙니다. 2008년 서브프라임 위기도 과도한 대출로 시작되었습니다.

관련 용어

• DTI/DSR
• LTV
• 전세대출
• 종합부동산세

역사적 교훈

2008년 미국 서브프라임 위기

• 과도한 주택담보대출
• 집값 하락 + 금리 상승
• 대규모 파산과 경제위기

1990년대 일본 부동산 붕괴

• "도쿄 땅값으로 미국 전체를 살 수 있다"
• 30년 넘는 장기 불황
• 부동산 가격 70% 폭락

한국의 교훈

• 2008년 금융위기: 하우스푸어 급증
• 2022년 금리 인상기: 역전세난, 깡통전세

현명한 주택 구입 전략

1. 충분한 자금 준비

• 최소 40% 이상 자기자본
• 비상 예비자금 별도 확보 (월급 6개월분)

2. 여유 있는 대출

• 월 소득의 30% 이내 상환액
• 고정금리 우선 고려

3. 장기적 관점

• 10년 이상 거주 목적
• 실거주 목적 우선
• 투자는 여유 자금으로

영끌은 한국의 주택 구입 현실을 보여주는 슬픈 지표입니다. 무리한 영끌보다는 안전한 범위 내에서 계획적으로 내 집 마련을 준비하는 것이 중요합니다.