LTV, DTI, DSR이란? - 대출 얼마까지 받을 수 있을까?
집을 사려고 은행에 갔더니 "LTV 50%, DTI 40%, DSR 40%"라는 말을 들었는데, 도대체 무슨 뜻일까요? LTV, DTI, DSR은 대출 한도를 결정하는 핵심 지표입니다. 이 세 가지만 알면 내가 얼마까지 대출받을 수 있는지 계산할 수 있습니다. 이번 글에서는 LTV, DTI, DSR을 쉽게 설명하고, 실제 대출 한도를 계산하는 법을 알려드립니다.
LTV, DTI, DSR 한눈에 보기
| 구분 | LTV | DTI | DSR |
|---|---|---|---|
| 정식 명칭 | 주택담보인정비율 | 총부채상환비율 | 총부채원리금상환비율 |
| 측정 대상 | 집값 대비 대출 | 연소득 대비 연간 이자 | 연소득 대비 연간 원리금 |
| 계산식 | 대출 ÷ 집값 | 연간 이자 ÷ 연소득 | 연간 원리금 ÷ 연소득 |
| 규제 비율 | 50~80% | 40~60% | 40~50% |
| 적용 대상 | 주택담보대출 | 주택담보대출 | 모든 대출 |
| 엄격함 | 보통 | 완화 | 가장 엄격 |
LTV (Loan To Value)란?
기본 개념
LTV (Loan To Value, 주택담보인정비율)
- 집값 대비 대출 가능 비율
- 집을 담보로 얼마까지 빌려줄까?
공식:
LTV = 대출금액 ÷ 주택가격 × 100
쉬운 예시
시나리오: 10억원 아파트 구매
LTV 50% 적용:
- 주택 가격: 10억원
- 대출 가능: 10억 × 50% = 5억원
- 자기 자본: 5억원 필요
LTV 70% 적용:
- 주택 가격: 10억원
- 대출 가능: 10억 × 70% = 7억원
- 자기 자본: 3억원 필요
교훈: LTV 높을수록 대출 많이 받을 수 있음
LTV 규제 비율 (2024년 기준)
| 지역 | 주택 가격 | LTV |
|---|---|---|
| 투기지역 (강남, 서초 등) | 9억원 초과 | 40% |
| 투기지역 | 9억원 이하 | 50% |
| 투기과열지구 (서울 대부분) | 9억원 초과 | 50% |
| 투기과열지구 | 9억원 이하 | 60% |
| 조정대상지역 (수도권 일부) | 모든 가격 | 70% |
| 비규제지역 (지방) | 모든 가격 | 70% |
특례:
- 생애최초 주택 구매: LTV 최대 80%
- 신혼부부: LTV 최대 80%
LTV 실전 계산
케이스 1: 강남 15억 아파트 (투기지역)
- LTV: 40%
- 대출 가능: 15억 × 40% = 6억원
- 자기 자본: 9억원 필요
- → 부자만 가능
케이스 2: 강북 8억 아파트 (투기과열지구)
- LTV: 60%
- 대출 가능: 8억 × 60% = 4.8억원
- 자기 자본: 3.2억원 필요
케이스 3: 생애최초 8억 아파트 (특례)
- LTV: 80%
- 대출 가능: 8억 × 80% = 6.4억원
- 자기 자본: 1.6억원 필요
- → 실현 가능
DTI (Debt To Income)란?
기본 개념
DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)
- 연소득 대비 연간 이자 부담 비율
- 1년에 갚을 이자가 연소득의 몇 %?
공식:
DTI = 연간 총 이자 ÷ 연소득 × 100
쉬운 예시
시나리오:
- 연소득: 8,000만원
- 기존 신용대출: 2,000만원 (금리 5%)
- 신규 주택담보대출: 4억원 (금리 4%)
계산:
- 기존 대출 연간 이자: 2,000만 × 5% = 100만원
- 신규 대출 연간 이자: 4억 × 4% = 1,600만원
- 총 연간 이자: 100만 + 1,600만 = 1,700만원
- DTI = 1,700만 ÷ 8,000만 × 100 = 21.25%
판단:
- DTI 40% 규제
- 현재 21.25%
- → 대출 가능
DTI 규제 비율 (2024년 기준)
| 지역 | DTI 규제 |
|---|---|
| 투기지역 (강남 등) | 40% |
| 투기과열지구 (서울 대부분) | 50% |
| 조정대상지역 | 60% |
| 비규제지역 | 60% |
DTI 실전 계산
케이스 1: 연소득 6,000만원
- DTI 40% 규제
- 연간 이자 한도: 6,000만 × 40% = 2,400만원
- 대출 금리 4% 가정
- 대출 한도: 2,400만 ÷ 4% = 6억원
케이스 2: 연소득 1억원
- DTI 40% 규제
- 연간 이자 한도: 1억 × 40% = 4,000만원
- 대출 금리 4% 가정
- 대출 한도: 4,000만 ÷ 4% = 10억원
교훈: 연소득 높을수록 대출 한도 높음
DSR (Debt Service Ratio)란?
기본 개념
DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)
- 연소득 대비 연간 원리금(이자+원금) 부담 비율
- DTI보다 엄격 (원금 상환도 포함)
공식:
DSR = 연간 총 원리금 ÷ 연소득 × 100
쉬운 예시
시나리오:
- 연소득: 8,000만원
- 신규 주택담보대출: 4억원 (금리 4%, 30년 상환)
계산:
- 월 원리금: 약 190만원
- 연간 원리금: 190만 × 12 = 2,280만원
- DSR = 2,280만 ÷ 8,000만 × 100 = 28.5%
판단:
- DSR 40% 규제
- 현재 28.5%
- → 대출 가능
DSR vs DTI 비교
동일 조건 비교:
- 대출: 5억원, 금리 4%, 30년 상환
- 연소득: 1억원
DTI 계산:
- 연간 이자: 5억 × 4% = 2,000만원
- DTI = 2,000만 ÷ 1억 × 100 = 20%
DSR 계산:
- 월 원리금: 약 238만원
- 연간 원리금: 238만 × 12 = 2,856만원
- DSR = 2,856만 ÷ 1억 × 100 = 28.6%
교훈: DSR > DTI (더 엄격)
DSR 규제 비율 (2024년 기준)
| 구분 | DSR 규제 |
|---|---|
| 주택담보대출 (서울) | 40% |
| 주택담보대출 (지방) | 40% |
| 신용대출 | 40% |
| 고소득자 (연 1억 이상) | 50% |
2024년 규제 강화:
- 과거: 은행별 자율 적용
- 현재: 모든 은행 의무 적용
LTV, DTI, DSR 실전 시뮬레이션
시뮬레이션 1: 평범한 직장인
조건:
- 연소득: 6,000만원
- 보유 자금: 3억원
- 구매 목표: 서울 8억 아파트 (투기과열지구)
LTV 계산 (60%):
- 대출 한도: 8억 × 60% = 4.8억원
DTI 계산 (50%):
- 연간 이자 한도: 6,000만 × 50% = 3,000만원
- 금리 4% 가정
- 대출 한도: 3,000만 ÷ 4% = 7.5억원
DSR 계산 (40%):
- 연간 원리금 한도: 6,000만 × 40% = 2,400만원
- 월 원리금 한도: 200만원
- 30년 상환, 금리 4% 가정
- 대출 한도: 약 4.2억 원
최종 대출 가능액: 4.2억원 (가장 낮은 DSR 적용)
- 자기 자본: 3억원
- 총 구매력: 7.2억원
- → 8억 아파트 구매 불가
시뮬레이션 2: 고소득 전문직
조건:
- 연소득: 1억 2,000만원
- 보유 자금: 5억원
- 구매 목표: 서울 15억 아파트 (투기지역)
LTV 계산 (40%):
- 대출 한도: 15억 × 40% = 6억원
DTI 계산 (40%):
- 연간 이자 한도: 1.2억 × 40% = 4,800만원
- 금리 4% 가정
- 대출 한도: 4,800만 ÷ 4% = 12억원
DSR 계산 (50%, 고소득자):
- 연간 원리금 한도: 1.2억 × 50% = 6,000만원
- 월 원리금 한도: 500만원
- 30년 상환, 금리 4% 가정
- 대출 한도: 약 10.5억원
최종 대출 가능액: 6억원 (가장 낮은 LTV 적용)
- 자기 자본: 5억원
- 총 구매력: 11억원
- → 15억 아파트 구매 불가
- → 10억 아파트 구매 가능
시뮬레이션 3: 생애최초 신혼부부
조건:
- 연소득 (부부 합산): 9,000만원
- 보유 자금: 1억원
- 구매 목표: 서울 6억 아파트 (생애최초 특례)
LTV 계산 (80%, 특례):
- 대출 한도: 6억 × 80% = 4.8억원
DTI 계산 (60%):
- 연간 이자 한도: 9,000만 × 60% = 5,400만원
- 금리 4% 가정
- 대출 한도: 5,400만 ÷ 4% = 13.5억원
DSR 계산 (40%):
- 연간 원리금 한도: 9,000만 × 40% = 3,600만원
- 월 원리금 한도: 300만원
- 30년 상환, 금리 4% 가정
- 대출 한도: 약 6.3억원
최종 대출 가능액: 4.8억원 (가장 낮은 LTV 적용)
- 자기 자본: 1억원
- 총 구매력: 5.8억원
- → 6억 아파트 구매 불가
- → 5억 아파트 구매 가능
대출 한도 높이는 방법
방법 1: 소득 증대
예시:
- 현재 연소득: 6,000만원 → DSR 대출 한도: 4.2억
- 승진 후 연소득: 8,000만원 → DSR 대출 한도: 5.6억
- +1.4억 증가
방법 2: 부부 합산 소득
예시:
- 본인 연소득: 6,000만원
- 배우자 연소득: 4,000만원
- 합산: 1억원
- DSR 대출 한도: 4.2억 → 7억원
- +2.8억 증가
방법 3: 기존 대출 상환
예시:
- 신용대출: 3,000만원 (이자 월 10만원)
- 자동차 할부: 2,000만원 (월 40만원)
- 합산 월 원리금: 50만원 (연 600만원)
- → 모두 상환 시 DSR 개선
방법 4: 생애최초 특례 활용
일반인:
- LTV: 60%
- 8억 아파트 대출: 4.8억
생애최초:
- LTV: 80%
- 8억 아파트 대출: 6.4억
- +1.6억 증가
방법 5: 저금리 대출
예시:
- 금리 5% → DSR 대출 한도: 4.2억
- 금리 3% → DSR 대출 한도: 5.6억
- +1.4억 증가
저금리 대출:
- 전세자금대출 (금리 1~2%)
- 적격대출 (금리 3~4%)
- 보금자리론 (금리 3~4%)
자주 하는 실수
실수 1: LTV만 보고 대출 결정
잘못된 예시:
- 10억 아파트
- LTV 70% → 대출 가능 7억?
- 실제 DTI/DSR 때문에 4억만 가능
- → 집 못 삼
교훈: LTV, DTI, DSR 모두 확인
실수 2: 연소득 허위 신고
위험:
- 프리랜서가 소득 부풀리기
- 적발 시 대출 취소
- 신용 불량
- 형사 처벌
교훈: 절대 금지
실수 3: 기존 대출 숨기기
문제:
- 신용대출, 할부 등 모두 DSR 계산
- 숨겨도 신용 조회로 들통
- 대출 거절
실수 4: 대출 한도 = 최대 대출
잘못된 생각: "대출 한도 5억이니까 5억 다 받자!"
현실:
- 월 원리금: 238만원
- 월급: 500만원
- 생활비 부담 극심
- → 집 포기 or 삶의 질 하락
교훈: 대출은 여유 있게 (한도의 70% 이하)
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. LTV, DTI, DSR 중 뭐가 제일 중요한가요?
A. 모 두 중요합니다. 세 가지 중 하나라도 초과하면 대출이 불가능합니다. 보통 DSR이 가장 까다롭습니다.
Q2. LTV, DTI, DSR은 어디서 계산하나요?
A. 은행 홈페이지나 앱에서 "대출 한도 계산기"를 제공합니다. 네이버에서도 검색 가능합니다.
Q3. 생애최초 주택 구매 특례는 어떻게 받나요?
A. 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없어야 하며, 은행에 생애최초임을 증명하는 서류를 제출해야 합니다.
Q4. 부부 중 한 명만 대출받으면 규제가 완화되나요?
A. 아니요. 부부 중 한 명이 주택을 보유하면 배우자도 생애최초 특례를 받을 수 없습니다.
Q5. 전세자금대출도 DSR에 포함되나요?
A. 네, 모든 대출이 DSR 계산에 포함됩니다. 전세자금대출, 신용대출, 자동차 할부 모두 포함입니다.
Q6. DSR 40%면 연소득의 40%를 대출 상환에 쓰는 건가요?
A. 네, 맞습니다. 연소득 1억원이면 연간 4,000만원, 월 333만원을 대출 상환에 쓸 수 있습니다.
Q7. 지방은 규제가 완화되나요?
A. 네, 비규제 지역은 LTV 70%, DTI 60% 등 수도권보다 완화되어 있습니다.
대출 계산 실전 도구
1. 네이버 대출 계산기
사용법:
- 네이버 검색: "주택담보대출 계산기"
- 주택 가격, 연소득 입력
- 대출 한도 자동 계산
2. 은행 앱 대출 계산기
추천 앱:
- KB국민은행: "주택담보대출 한도 조회"
- 신한은행: "쏠편한 대출계산기"
- 우리은행: "대출 한도 확인"
3. 부동산 계산기 앱
- 호갱노노
- 직방
- 네이버 부동산
마무리
LTV, DTI, DSR은 집 살 때 가장 중요한 숫자입니다. 이 세 가지를 모르고 집을 보러 다니면 시간 낭비입니다. 내가 얼마까지 대출받을 수 있는지 미리 계산하고 집을 봐야 합니다.
핵심 정리:
- LTV = 집값 대비 대출 (40~80%)
- DTI = 연소득 대비 연간 이자 (40~60%)
- DSR = 연소득 대비 연간 원리금 (40~50%)
- 가장 낮은 한도가 실제 대출 가능액
대출 한도 계산 순서:
- LTV로 1차 한도 계산
- DTI로 2차 한도 계산
- DSR로 3차 한도 계산
- 세 가지 중 가장 낮은 금액이 최종 한도
주의사항:
- 대출 한도 ≠ 무조건 최대 대출
- 월 원리금은 월급의 30% 이하 권장
- 생활비 감안하여 여유 있게 대출
대출 한도 높이는 법:
- 소득 증대 (승진, 이직)
- 부부 합산 소득
- 기존 대출 상환
- 생애최초 특례 활용
- 저금리 적격대출 활용
집을 사기 전에 반드시 LTV, DTI, DSR을 계산하세요. 그래야 헛걸음하지 않고 실현 가능한 집을 볼 수 있습니다!