부동산 레버리지 완전 정복 - LTV, DTI, 갭투자의 모든 것

"1억으로 10억 건물주 될 수 있나요?"

부동산 투자의 핵심은 레버리지입니다. 은행 대출로 적은 돈으로 큰 자산을 움직이는 마법. 하지만 2008년 깡통주택 사태, 2022년 영끌족 위기처럼 잘못 쓰면 파산합니다.

LTV 70%가 뭔지, DTI는 왜 중요한지, 갭투자는 어떻게 하는지. 부동산 레버리지의 A부터 Z까지 완벽하게 해부합니다.

1. 부동산 레버리지란?

정의

Real Estate Leverage

담보대출로 부동산 구매력 확대

메커니즘:

자기자본: 1억 원
은행 대출: 4억 원
총 구매력: 5억 원
→ 레버리지 5배

원리:
부동산을 담보로
→ 은행이 대출
→ 큰 자산 매수
→ 가격 상승 시 수익 극대화

워런 버핏:
"부동산은 천천히 움직여
 레버리지 안전하다"

하지만:
"천천히 움직이는 만큼
 천천히 무너지기도 한다"

→ "가장 대중적인 레버리지"

쉬운 비유

게임 아이템 구매:

시나리오 A (레버리지 없음):
내 돈 5억 원
→ 5억 원 아파트 1채
→ 10% 상승
→ 5,000만 원 수익

시나리오 B (레버리지 4배):
내 돈 5억 원
→ 1억씩 5채 (각 5억, 4억 대출)
→ 총 자산 25억 원

10% 상승:
25억 → 27.5억 (+2.5억)
대출 이자: -8,000만 원
순수익: 1.7억 원

차이: 3.4배

교훈:
같은 돈으로
더 많은 집 → 더 큰 수익

하지만:
10% 하락 시?
→ 손실도 3.4배

→ "양날의 검"

2. LTV (Loan To Value)

개념

주택담보대출비율

LTV = 대출금액 / 주택가격 × 100

예시:

집값: 5억 원
대출: 3.5억 원
→ LTV 70%

의미:
"집값의 70%까지 대출"

역으로:
LTV 70% 규제
→ 3억 집 사려면
→ 최소 1억 원 필요 (자기자본 30%)

계산:
자기자본 = 집값 × (1 - LTV)

LTV 80%:
5억 집 → 1억 자본

LTV 40%:
5억 집 → 3억 자본

→ "대출 한도"

한국의 LTV 규제

지역별 차등:

서울 규제지역:
LTV 40-50%
→ 강남, 서초, 송파 등

서울 비규제:
LTV 60-70%

지방:
LTV 70%

예시:

강남 아파트 10억 원:
LTV 40%
→ 대출 4억 원
→ 자기자본 6억 필요 ⚠️

인천 아파트 5억 원:
LTV 70%
→ 대출 3.5억 원
→ 자기자본 1.5억 OK ✅

생애최초:
LTV +10%p
→ 강남도 50% 가능

다주택자:
LTV -10%p
→ 더 엄격

변동:
정부 정책에 따라
→ 수시로 변경
→ 최신 규제 확인 필수

금융감독원 사이트:
fss.or.kr
→ LTV/DTI 조회

→ "지역과 조건마다 다름"

LTV 계산 실전

시나리오 분석

목표: 강남 아파트 10억 원

현재 규제:
LTV 40%

계산:

대출 가능:
10억 × 40% = 4억 원

필요 자금:
자기자본: 6억 원
취득세: 약 4,000만 원
중개수수료: 900만 원
→ 총 6.5억 원

추가 대출:
신용대출: 1억 원 (한도)
→ 총 확보: 5억 + 1억 = 6억 원

부족:
5,000만 원
→ 증여 or 포기

대안:

1. 비규제 지역:
   송파 일부 10억 원
   LTV 60%
   → 대출 6억
   → 자기자본 4.5억
   → 가능 ✅

2. 저렴한 집:
   8억 원 아파트
   LTV 40%
   → 대출 3.2억
   → 자기자본 5.3억
   → 가능 ✅

3. 생애최초 활용:
   LTV 50%
   → 대출 5억
   → 자기자본 5.5억
   → 간당간당 ✅

교훈:
LTV가 투자 가능 여부 결정
→ 규제 확인 필수

→ "계산이 현실"

3. DTI (Debt To Income)

개념

총부채상환비율

DTI = 연간 총부채상환액 / 연소득 × 100

구성:

연간 총부채상환액:
- 주택담보대출 원리금
- 신용대출 원리금
- 카드론, 마이너스 대출
- 기타 모든 대출

예시:

연소득: 1억 원
주담대 원리금: 3,000만 원/년
신용대출: 600만 원/년
→ 총 3,600만 원

DTI = 3,600만 / 1억 × 100
    = 36%

규제:
서울 규제지역 DTI 40%
→ 연소득 1억이면
→ 연 4,000만 원까지만 상환 가능

→ "소득 대비 부채"

DSR과의 차이

DTI (Debt To Income):
주택담보대출 중심

계산:
(주담대 + 기타 대출) / 소득

DSR (Debt Service Ratio):
모든 대출 포함

계산:
(모든 원리금 상환액) / 소득

차이:

DTI:
주담대 원리금 100% 반영
기타 대출 일부만 반영

DSR:
모든 대출 100% 반영
→ 더 엄격

예시:

연소득: 1억 원
주담대: 3,000만 원
신용대출: 1,000만 원

DTI 계산:
3,000 + (1,000 × 일부)
→ 약 3,500만 원
→ DTI 35%

DSR 계산:
3,000 + 1,000
→ 4,000만 원
→ DSR 40%

규제:

2024년부터:
DSR 40% 전면 적용
→ DTI보다 엄격
→ 대출 한도 축소

교훈:
DSR이 실질 규제
→ 모든 빚 줄여야

→ "DSR이 현실"

DTI/DSR 실전 계산

사례: 연봉 8,000만 원

직장인 A:

연소득: 8,000만 원
월 소득: 667만 원

목표:
강남 아파트 10억 원
LTV 40% (대출 4억)

대출 조건:
금리: 4.5%
기간: 30년
월 상환: 약 200만 원
→ 연 상환: 2,400만 원

기존 대출:
신용대출: 5,000만 원
월 상환: 50만 원
→ 연 상환: 600만 원

총 연 상환:
2,400 + 600 = 3,000만 원

DSR 계산:
3,000만 / 8,000만 × 100
= 37.5%

규제:
DSR 40% 이하
→ 37.5% < 40%
→ 승인 가능 ✅

하지만:

실수령액:
8,000만 × 70% (세후)
= 5,600만 원

연 상환:
3,000만 원

남은 돈:
5,600 - 3,000 = 2,600만 원
→ 월 217만 원

생활비:
월 300만 원 필요
→ 부족 83만 원 ⚠️

교훈:
DSR 통과해도
→ 실생활 어려움
→ 보수적 계산 필수

안전 기준:
DSR 30% 이하 권장
→ 연 상환 2,400만 원
→ 월 생활비 300만 유지

→ "규제 통과 ≠ 안전"

4. 갭투자 (Gap Investment)

개념

전세 끼고 집 사기

갭투자 메커니즘:

집 구매: 5억 원
전세 보증금: 4억 원
자기자본: 1억 원
→ 레버리지 5배!

원리:
전세 보증금이 대출 대신
→ 이자 부담 없음
→ 적은 돈으로 큰 투자

수익 구조:

5년 후 집값 7억:
매도 7억 원
전세 반환: -4억 원
순수익: 3억 원
투자금: 1억 원
→ 수익률 300% ✅✅

위험:

집값 3억으로 폭락:
매도 3억 원
전세 반환: -4억 원
→ 순손실 -1억 원
→ 빚 1억 원 ⚠️⚠️

핵심:
집값 > 전세금 유지
→ 안전

집값 < 전세금
→ 깡통주택
→ 파산

→ "전세금이 레버리지"

깡통주택의 위험

정의:
집값 < 전세금

예시:

2020년 구매:
집값: 5억 원
전세: 4억 원
갭: 1억 원 (안전마진 20%)

2023년 폭락:
집값: 3.5억 원
전세: 4억 원
→ 갭 -5,000만 원 ⚠️

문제:

세입자 이사:
전세금 4억 반환 필요
→ 집 팔아도 3.5억만
→ 5,000만 원 부족
→ 본인 돈 메꿔야

은행 대출 있으면:
더 심각
→ 대출도 갚아야

파산:
집 경매
→ 신용 불량
→ 빚만 남음

2008년 사례:

강남 아파트:
구매: 15억 (전세 12억)
폭락: 9억
→ 깡통 -3억
→ 대량 파산

2023년 지방:
지방 아파트 다수
→ 깡통 속출
→ 투자자 손실

예방:

안전마진 30% 이상:
집값 5억
→ 전세 3.5억 이하만

전세가율 확인:
전세 / 매매 < 70%
→ 안전

→ "깡통 = 파산"

갭투자 실전 전략

성공 사례

투자자 B (2015년):

구매:
서울 강동구 아파트
매매: 4억 원
전세: 2.8억 원
갭: 1.2억 원
→ 전세가율 70% ✅

레버리지:
자기자본 1.2억
총 자산 4억
→ 3.3배

5년 후 (2020년):
집값: 7억 원 (+75%)
전세: 5억 원

매도:
7억 - 5억 (전세 반환)
= 2억 순수익

ROI:
2억 / 1.2억 × 100
= 167% 수익 ✅✅

연 수익률:
약 22%/년

vs 예금:
예금 금리 2%
→ 5년 1,200만 원
→ 갭투자가 17배 수익

성공 요인:

1. 안전마진:
   전세가율 70%
   → 여유 30%

2. 입지 선택:
   서울 강동구 개발 호재
   → 가격 상승

3. 시기:
   2015년 바닥권
   → 상승 사이클

4. 인내:
   5년 보유
   → 단기 변동 무시

교훈:
안전마진 + 좋은 입지 + 타이밍
→ 갭투자 성공

→ "신중하면 기회"

실패 사례

투자자 C (2021년):

구매:
경기 외곽 신도시
매매: 5억 원
전세: 4.5억 원
갭: 5,000만 원
→ 전세가율 90% ⚠️

레버리지:
자기자본 5,000만
총 자산 5억
→ 10배 (과도)

2023년 폭락:
집값: 3.5억 원 (-30%)
전세: 4.5억 원 유지

문제:

세입자 이사 통보:
4.5억 반환 필요
→ 집 팔면 3.5억만
→ 1억 부족 ⚠️⚠️

대출 추가:
부족분 1억 대출
→ 고금리 (8%)
→ 연 이자 800만 원

결국 경매:
3억 낙찰
→ 전세 반환 불가
→ 추가 손실
→ 신용 불량

총 손실:
자기자본 5,000만 원
+ 추가 손실 5,000만 원
= 1억 원 날림 ❌❌

실패 원인:

1. 과도한 레버리지:
   전세가율 90%
   → 안전마진 10%만

2. 나쁜 입지:
   외곽 신도시
   → 수요 없음

3. 최악의 타이밍:
   2021년 고점 매수
   → 하락 사이클

4. 자금 부족:
   비상금 없음
   → 대응 불가

교훈:
안전마진 무시 = 파산
→ 전세가율 70% 이하 필수

→ "욕심이 독"

5. 부동산 레버리지 전략

안전한 레버리지 기준

3-3-3 원칙

1. LTV 30% 이하:
   집값의 30%만 대출
   → 레버리지 1.4배
   → 매우 안전

2. DTI 30% 이하:
   연소득의 30%만 상환
   → 생활 여유

3. 전세가율 30% 이하 (갭):
   집값의 70% 이상 자기자본
   → 깡통 위험 제로

예시:

목표: 5억 원 집

초보수적:
자기자본: 5억 (100%)
대출: 0
→ 가장 안전
→ 수익률 낮음

보수적 (3-3-3):
자기자본: 3.5억 (70%)
대출: 1.5억 (30%)
전세: 0
→ 매우 안전
→ 적당한 수익

적정:
자기자본: 2억 (40%)
대출: 3억 (60%)
→ 안전
→ 좋은 수익

공격적:
자기자본: 5,000만 (10%)
전세: 4억 (80%)
대출: 5,000만 (10%)
→ 위험
→ 높은 수익 but 깡통 위험

위험:
자기자본: 0
전세: 5억 (100%)
→ 전액 레버리지
→ 깡통 확정 ❌

권장:

초보자:
LTV 50% 이하
전세가율 70% 이하

경험자:
LTV 70% 이하
전세가율 80% 이하
→ 상황 대응력 필수

→ "보수적이 최선"

지역별 전략

서울 vs 지방

서울 (강남, 강북 일부):

장점:
- 수요 안정
- 가격 방어력
- 유동성 높음
- 전세 수요 많음

단점:
- 진입 장벽 높음 (최소 10억)
- 규제 강함 (LTV 40%)
- 세금 높음 (취득세 12%)

전략:
보수적 접근
→ LTV 40% 이하
→ 자기자본 많이 필요
→ 장기 보유

수익:
연 5-8% 예상
→ 안정적

서울 외곽 (강동, 송파, 노원):

장점:
- 진입 가능 (5-8억)
- 규제 완화 (LTV 60%)
- 개발 호재 많음

단점:
- 변동성 큼
- 입지 선택 중요

전략:
중간 레버리지
→ LTV 60%
→ 개발 정보 필수

수익:
연 8-12% 가능
→ 입지 따라 편차

지방 (부산, 대구, 광주):

장점:
- 저렴 (3-5억)
- LTV 70%
- 진입 쉬움

단점:
- 수요 불안정
- 인구 감소
- 가격 방어 약함
- 깡통 위험 높음

전략:
극도로 보수적
→ LTV 50% 이하
→ 전세가율 60% 이하
→ 핵심 입지만

수익:
연 3-5%
→ 위험 대비 낮음

위험:
신도시, 외곽 아파트
→ 전세가율 80-90%
→ 깡통 속출
→ 투자 금지 ❌

교훈:
서울 > 서울외곽 > 지방 대도시
→ 지방은 신중

→ "지역이 결정한다"

6. 리스크 관리

금리 인상 리스크

시나리오 분석

대출: 4억 원
기간: 30년

금리 3% 시:
월 상환: 168만 원
연 상환: 2,016만 원

금리 5% 시:
월 상환: 215만 원
연 상환: 2,580만 원
→ 증가: +564만 원/년

금리 7% 시:
월 상환: 266만 원
연 상환: 3,192만 원
→ 증가: +1,176만 원/년

충격:

연봉 8,000만 원 기준:

3%:
DSR 25% (여유)

5%:
DSR 32% (적정)

7%:
DSR 40% (한계)

9%:
DSR 48% (불가능)
→ 생활비 부족
→ 파산 위험

대응:

1. 고정금리:
   변동 위험 제거
   → 프리미엄 +0.5%p

2. 분할 상환:
   원금 빨리 갚기
   → 이자 부담 감소

3. 여유 자금:
   금리 인상 대비
   → 연 상환액 2배 보유

4. 조기 상환:
   목돈 생기면 즉시
   → 이자 절감

워런 버핏:
"금리는 투자의 중력"
→ 오르면 모두 추락

→ "금리 대비 필수"

집값 하락 리스크

하락 시나리오

구매: 5억 원
LTV 70% (대출 3.5억)
자기자본: 1.5억 원

-10% 하락:
집값: 4.5억 원
대출: 3.5억 원
순자산: 1억 원
→ 손실 5,000만 원 (-33%) ⚠️

-20% 하락:
집값: 4억 원
대출: 3.5억 원
순자산: 5,000만 원
→ 손실 1억 원 (-67%) ⚠️⚠️

-30% 하락 (2008년 수준):
집값: 3.5억 원
대출: 3.5억 원
순자산: 0원
→ 원금 날림 (-100%) ❌

-40% 하락:
집값: 3억 원
대출: 3.5억 원
순자산: -5,000만 원
→ 빚 5,000만 원 (파산) ❌❌

대응:

1. 장기 보유:
   10-20년 관점
   → 단기 하락 무시
   → 결국 회복

2. 추가 매수 불가:
   하락 시 더 사지 말기
   → 평단가 내리기 함정

3. 손절 기준:
   -30% 이상 시
   → 매도 고려
   → 추가 하락 방지

4. 보수적 LTV:
   최대 50% 이하
   → 하락 버팀

역사:

2008년:
강남 -40%, 지방 -50%
→ 5년 후 회복

2013년:
침체 3년
→ 2015년 반등

2023년:
조정 -20%
→ 회복 시기 미지수

교훈:
하락은 반드시 온다
→ 버틸 수 있게 준비

→ "하락 대비 필수"

7. 세금과 비용

취득 단계

초기 비용

집값: 5억 원
자기자본: 2억 원
대출: 3억 원

1. 취득세:
   조정지역 (다주택):
   5억 × 12% = 6,000만 원

   비조정 (1주택):
   5억 × 1-3% = 1,500만 원

2. 중개수수료:
   5억 × 0.9% = 450만 원

3. 법무사 비용:
   등기: 50만 원

4. 대출 비용:
   인지세: 35만 원
   보증료: 300만 원 (대출의 1%)

총 초기 비용:
조정지역: 6,835만 원
비조정: 2,335만 원

실제 필요 자금:
2억 (자기자본)
+ 2,335만 (비용)
= 2.23억 원

교훈:
집값의 5-10% 추가 필요
→ 미리 준비

→ "숨은 비용 많음"

보유 단계

연간 비용

집값: 5억 원
대출: 3억 원 (금리 4%)

1. 대출 이자:
   3억 × 4% = 1,200만 원/년
   → 월 100만 원

2. 재산세:
   5억 × 0.2% = 100만 원/년
   → 1주택 기준

3. 관리비:
   월 20만 원 × 12 = 240만 원/년

4. 종합부동산세:
   공시가 6억 초과 시
   → 다주택자는 추가

5. 보험:
   화재보험: 20만 원/년

연간 총 비용:
1,200 + 100 + 240 + 20
= 1,560만 원/년
→ 월 130만 원

전세 놓을 경우:
전세 보증금: 4억 원
은행 예금 이자 (3%):
4억 × 3% = 1,200만 원/년
→ 비용 상쇄 가능

순부담:
1,560 - 1,200 = 360만 원/년
→ 월 30만 원 (관리비)

교훈:
보유 비용 연 3-5%
→ 현금흐름 관리 필수

→ "매달 나가는 돈"

매도 단계

양도소득세

구매: 5억 원
5년 후 매도: 7억 원
차익: 2억 원

1주택 비과세:
보유 2년 + 거주 2년
→ 세금 0원 ✅

다주택 과세:
양도차익: 2억 원
공제: 250만 원
과세표준: 1.975억 원

누진세:
1.2억까지: 38%
0.775억: 42%

세액:
1.2억 × 38% = 4,560만 원
0.775억 × 42% = 3,255만 원
→ 총 7,815만 원 ⚠️

순수익:
2억 - 7,815만 = 1.2억 원
→ 세후 수익률 60%

vs 1주택:
2억 - 0 = 2억 원
→ 세후 수익률 100%

차이: 8,000만 원 (40%)

교훈:
다주택 세금 엄청남
→ 1주택 최대한 활용
→ 2주택은 신중

절세 전략:

1. 비조정지역:
   세율 낮음

2. 장기 보유:
   10년 이상 10% 추가 공제

3. 1주택 전환:
   매도 전 1주택 만들기

→ "세금이 수익 반 먹음"

8. 실전 체크리스트

투자 전 확인

필수 점검

□ 자금 계획
  ├─ 자기자본 충분? (30% 이상)
  ├─ 비상금 있음? (1년 생활비)
  └─ 대출 상환 능력? (DSR 30%)

□ LTV/DTI 확인
  ├─ 지역 규제 확인
  ├─ 생애최초 해당?
  └─ DSR 40% 이내?

□ 갭투자 시
  ├─ 전세가율 70% 이하?
  ├─ 안전마진 30% 이상?
  └─ 깡통주택 위험?

□ 입지 분석
  ├─ 교통 (역세권 10분)
  ├─ 학군 (명문학군)
  ├─ 개발 호재 (재개발)
  └─ 수요 (인구 유입)

□ 리스크 대비
  ├─ 금리 인상 대응?
  ├─ 집값 하락 대응?
  └─ 장기 보유 가능?

□ 세금 계산
  ├─ 취득세 준비?
  ├─ 보유세 감당?
  └─ 양도세 고려?

최소 기준:

보수 투자자:
LTV 40% 이하
전세가율 60% 이하
자기자본 60% 이상

공격 투자자:
LTV 70% 이하
전세가율 70% 이하
자기자본 30% 이상

→ "체크리스트 필수"

9. 자주 묻는 질문

Q1: 갭투자 vs 대출 투자 뭐가 나은가요?

상황에 따라 다름:

갭투자 유리:
✓ 소득 적을 때 (DSR 한계)
✓ 전세가율 낮을 때 (<70%)
✓ 금리 높을 때
✓ 단기 투자 (5년 이내)

이유:
이자 부담 없음
→ 현금흐름 좋음

대출 투자 유리:
✓ 소득 많을 때
✓ 금리 낮을 때 (<3%)
✓ 장기 투자 (10년 이상)
✓ 전세 구하기 어려울 때

이유:
고정금리로 잠금
→ 인플레 헤지
→ 세금 공제

혼합 전략:
대출 50% + 전세 30% + 자기자본 20%
→ 분산 효과

워런 버핏:
"레버리지는 도구일 뿐
 상황에 맞게 선택"

→ "정답 없음, 상황 따라"

Q2: LTV 한도까지 대출받아도 되나요?

절대 금지:

이유:

1. 금리 인상 리스크:
   이자 부담 급증
   → 파산 위험

2. 집값 하락:
   마이너스 자산
   → 빚만 남음

3. 비상 상황:
   실직, 질병
   → 상환 불가

4. 재융자 불가:
   LTV 100%는 추가 대출 불가
   → 대응력 제로

권장:

LTV 최대 한도의 70%만:
규제 70%
→ 실제 50%만 사용

예시:
집값 5억, LTV 70%
대출 가능: 3.5억
실제 대출: 2.5억만
→ 여유 1억 (재융자 가능)

안전마진:
언제든 추가 대출
→ 위기 대응

워런 버핏:
"빚은 적을수록 좋다"

벤저민 그레이엄:
"최대 한도 = 최악의 선택"

→ "여유 두기"

Q3: 영끌로 집 사도 될까요?

영끌 (영혼까지 끌어모으기):

정의:
신용대출 + 주담대 + 부모 증여
→ 모든 수단 동원

위험:

2021년 영끌족:
10억 집 구매
→ 자기자본 5,000만
→ 레버리지 20배

2023년 상황:
금리 상승: 2% → 6%
집값 하락: 10억 → 8억
이자 부담: 월 150만 → 500만

결과:
월급으로 못 갚음
→ 집 못 팔음 (손실 2억)
→ 빚에 허덕임
→ "영끌의 끝"

안전한 방법:

1. 자기자본 30% 이상:
   레버리지 3배 이하

2. 비상금 필수:
   1년 생활비 별도

3. DSR 30% 이하:
   생활 여유 확보

4. 시기 선택:
   고점 피하기

결론:
영끌 = 도박
→ 절대 금지

워런 버핏:
"서두를 필요 없다
 좋은 가격 기다려라"

→ "인내가 답"

Q4: 전세가 안 구해지면 어떡하나요?

갭투자 실패 시:

문제:
집은 샀는데
→ 세입자 못 구함
→ 전세금 못 받음
→ 갭 못 메꿈

대응:

1. 월세 전환:
   전세 → 월세
   보증금 낮춤
   → 월세 수익

   예시:
   전세 4억 → 보증금 1억 + 월세 150만

   장점:
   현금흐름 발생
   → 대출 이자 상쇄

2. 단기 임대:
   6개월 계약
   → 더 쉽게 구함

3. 직접 거주:
   전세 포기
   → 본인 거주
   → 1주택 혜택

4. 할인 매도:
   손절 결정
   → 빠른 정리
   → 추가 손실 방지

예방:

갭투자 전:
인근 전세 수요 확인
→ 부동산 통해 사전 조사
→ 공실률 확인

안전한 지역:
서울, 수도권
→ 전세 수요 안정

위험한 지역:
지방 신도시
→ 전세 수요 불안정
→ 투자 금지

→ "수요 확인 필수"

마치며: 부동산 레버리지의 교훈

핵심 원칙

부동산 레버리지의 진실:

가장 대중적:
누구나 쓸 수 있음
→ 진입 장벽 낮음

가장 안전 (적절히 사용 시):
천천히 움직임
→ 대응 시간 있음

가장 위험 (과도 사용 시):
큰 금액
→ 파산 규모 큼

워런 버핏:
"부동산 레버리지는
 천천히 부자 되거나
 빠르게 파산한다"

벤저민 그레이엄:
"LTV 50% 이상은 도박"

로버트 기요사키:
"레버리지가 부자 만들지만
 무지가 가난 만든다"

→ "이해하고 써라"

실천 가이드

부동산 레버리지 3원칙:

원칙 1: 보수적 비율
LTV 50% 이하
전세가율 70% 이하
DSR 30% 이하
→ 절대 지키기

원칙 2: 안전마진
자기자본 30% 이상
비상금 1년 생활비
여유 대출 한도
→ 위기 대응력

원칙 3: 장기 관점
최소 5년 보유
10년 관점 투자
단기 변동 무시
→ 시간이 일함

실천 계획:

1단계: 공부 (1-3개월)
LTV/DTI 완벽 이해
→ 지역별 규제 파악
→ 세금 계산

2단계: 자금 준비 (6개월-1년)
자기자본 30% 이상
→ 비상금 별도
→ 여유 확보

3단계: 입지 선택 (3-6개월)
교통/학군/개발
→ 수요 있는 곳
→ 보수적 선택

4단계: 매수 (1-2개월)
저점 타이밍
→ 계약 신중
→ 검토 철저

5단계: 관리 (5-10년)
꾸준한 관리
→ 장기 보유
→ 인내심

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"주식 신용거래 - 마진콜과 강제청산의 모든 것"
→ 주식 레버리지의 위험과 기회

시작:
오늘부터
→ LTV 계산해보기
→ DSR 체크
→ 안전마진 확인

"부동산은 천천히 움직이는 만큼
 천천히 준비하라
 서두르면 파산한다"

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