전세대출 vs 주택담보대출
뜻
전세대출과 주택담보대출은 둘 다 주택과 관련된 대출이지만, 목적과 담보가 완전히 다릅니다. 전세대출은 세입자가 전세금을 마련하기 위한 대출이고, 주택담보대출(주담대)은 집을 사기 위해 집을 담보로 받는 대출입니다.
기본 비교
| 구분 | 전세대출 | 주택담보대출 |
|---|---|---|
| 대상 | 세입자 | 집주인 (예정자) |
| 목적 | 전세금 마련 | 주택 구매 |
| 담보 | 전세권 or 임차권 | 주택 |
| 한도 | 전세가의 80-90% | 집값의 40-80% |
| 금리 | 3-5% | 3.5-6% |
| 상환 | 만기 일시상환 | 분할상환 or 일시상환 |
| 기간 | 2년 (연장 가능) | 10-30년 |
전세대출 상세
전세대출이란?
세입자가 전세금을 빌리기 위한 대출
담보: 전세 계약서 (임차권)
예시:
- 전세가: 3억원
- 자기자본: 5,000만원
- 전세대출: 2억 5,000만원 (80%)
전세대출 종류
1. 버팀목 전세대출 (정책 대출):
- 한도: 최대 3억원
- 금리: 1.8-3.0% (소득별)
- 조건: 무주택, 소득 5,000만원 이하
2. 은행 전세대출:
- 한도: 전세가의 80%
- 금리: 4-5%
- 조건: 신용도에 따라
3. 보증금 담보대출:
- 한도: 전세가의 90%
- 금리: 3-4%
- 조건: HUG/SGI 보증서 필요
전세대출 장단점
장점:
- 낮은 금리 (정책 대출)
- 이자만 납부
- 전세 종료 시 일시상환
- DTI/DSR 부담 적음
단점:
- 2년마다 갱신 필요
- 전세 종료 시 목돈 필요
- 전세가 상승 시 추가 자금 필요
주택담보대출 상세
주택담보대출이란?
집을 사기 위해 집을 담보로 받는 대출
담보: 구매하는 주택
예시:
- 집값: 10억원
- 자기자본: 4억원 (40%)
- 주담대: 6억원 (LTV 60%)
주택담보대출 종류
1. 신용대출 (주담대):
- 한도: LTV 40-80% (규제지역 차등)
- 금리: 4-6%
- 조건: 신용도, 소득
2. 보금자리론 (정책 대출):
- 한도: 최대 5억원
- 금리: 3.5-5.0%
- 조건: 주택가격 6억 이하
3. 적격대출:
- 한도: LTV 70%
- 금리: 우대
- 조건: 실거주, 소득 조건
주택담보대출 상환 방식
1. 원리금 균등 상환:
매월 동일 금액 상환 (원금 + 이자)
초반: 이자 비중 높음
후반: 원금 비중 높음
예시 (1억원, 금리 4%, 20년):
- 월 상환액: 약 60만원 (고정)
2. 원금 균등 상환:
매월 원금 동일 + 이자 (점점 감소)
초반: 상환액 높음
후반: 상환액 낮음
예시 (1억원, 금리 4%, 20년):
- 첫 달: 약 75만원
- 마지막 달: 약 42만원
3. 만기 일시 상환:
매월 이자만 납부
만기 시 원금 일시 상환
예시 (1억원, 금리 4%):
- 월 이자: 약 33만원
- 만기 시: 1억원 일시상환
시나리오별 비교
시나리오 1: 청년 (30세, 무주택)
상황:
- 소득: 연 5,000만원
- 자산: 5,000만원
- 목표: 서울 전세 or 경기 소형 아파트
전세 (3억원):
자기자본: 5,000만원
전세대출: 2억 5,000만원 (버팀목)
월 이자: 약 50만원 (2.4%)
주택 구매 (3억원, 경기):
자기자본: 1억 2,000만원 (40%)
주담대: 1억 8,000만원 (LTV 60%)
월 상환: 약 110만원 (원리금 균등, 20년)
비교:
- 전세: 월 50만원, 자금 5,000만원
- 구매: 월 110만원, 자금 1억 2,000만원
- → 전세가 부담 적음
시나리오 2: 맞벌이 부부 (35세)
상황:
- 합산 소득: 연 1억원
- 자산: 2억원
- 목표: 서울 아파트
전세 (7억원):
자기자본: 1억원
전세대출: 6억원
월 이자: 약 200만원 (4%)
2년 후 갱신 불안
주택 구매 (10억원):
자기자본: 4억원 (40%)
주담대: 6억원 (LTV 60%)
월 상환: 약 360만원 (원리금 균등, 20년)
집값 상승 시 자산 증가
비교:
- 전세: 월 200만원, 2년 갱신 리스크
- 구매: 월 360만원, 자산 형성
- → 소득 충분하면 구매 검토
시나리오 3: 갭투자 (투자 목적)
상황:
- 목표: 5억원 아파트 갭투자
- 전세가: 3억원 (전세가율 60%)
전략:
매매가: 5억원
전세가: 3억원
갭: 2억원
필요 자금:
- 갭: 2억원
- 취득세: 3,000만원
- 기타: 1,000만원
- 총: 2억 4,000만원
주담대: 3억원 (LTV 60%)
전세 보증금: 3억원
실투자금: 2억 4,000만원 - 주담대 3억원 = -6,000만원
주의:
- 주담대 + 전세 보증금으로 실투자금 최소화
- 집값 하락 시 역전세 위험
- 전세 종료 시 재계약 필요
금리 비교 (2024년)
전세대출 금리
| 종류 | 금리 | 조건 |
|---|---|---|
| 버팀목 (청년) | 1.8-2.4% | 만 34세 이하 |
| 버팀목 (일반) | 2.4-3.0% | 소득 5천만원 이하 |
| 은행 전세대 출 | 4.0-5.0% | 신용도별 |
| 보증금 담보 | 3.5-4.5% | 보증서 필요 |
주택담보대출 금리
| 종류 | 금리 | 조건 |
|---|---|---|
| 보금자리론 | 3.5-5.0% | 6억 이하 |
| 적격대출 | 4.0-5.5% | LTV 70% |
| 일반 주담대 | 4.5-6.0% | 신용도별 |
| 생애최초 | 3.0-4.0% | 특별공급 당첨 |
DSR 영향
DSR이란?
DSR = 연간 총 대출 원리금 ÷ 연소득
규제:
- DSR 40% 이하만 대출 가능
전세대출 DSR
이자만 납부:
연소득: 5,000만원
전세대출: 2억원 (금리 3%)
연 이자: 600만원
DSR = 600만 ÷ 5,000만 = 12%
여유 있음!
주택담보대출 DSR
원리금 상환:
연소득: 5,000만원
주담대: 2억원 (금리 4%, 20년)
월 상환: 120만원
연 상환: 1,440만원
DSR = 1,440만 ÷ 5,000만 = 28.8%
부담 큼
어느 것을 선택해야 할까?
전세대출 추천
이런 경우:
- 목돈이 부족함 (자산 1억 미만)
- 소득이 불안정함
- 이직/이사 가능성 높음
- 아직 결혼 전
- 집값이 고점이라고 판단
장점:
- 유연성 높음
- 초기 비용 적음
- DSR 부담 적음
주택담보대출 추천
이런 경우:
- 목돈 있음 (자산 2억 이상)
- 안정적 소득 (맞벌이)
- 장기 거주 계획
- 결혼/자녀 계획
- 집값 상승 예상
장점:
- 자산 형성
- 내 집 마련
- 전세 갱신 걱정 없음
전환 전략
전세 → 매매 전환
타이밍:
- 자산 2억 이상 모임
- 소득 안정화
- 결혼/출산 계획
- 집값 조정기 (저점 매수)
준비:
- 3년간 적금 + 투자
- 청약통장 2년 유지
- 신용등급 관리
매매 → 전세 (집 팔기)
타이밍:
- 집값 고점 (매 도 차익)
- 이직/이사 필요
- 자금 유동성 필요
- 다운사이징
자주 묻는 질문
Q1. 전세대출 받으면 주담대를 못 받나요? A1. DSR 내에서 가능합니다. 전세대출이 있으면 주담대 한도가 줄어들지만, 불가능한 것은 아닙니다.
Q2. 전세대출을 주담대로 전환할 수 있나요? A2. 같은 집을 매수한다면 가능합니다. 전세대출을 상환하고 주담대로 갈아타면 됩니다.
Q3. 갭투자 시 전세대출과 주담대 동시에 받을 수 있나요? A3. 불가능합니다. 같은 집에 대해 전세대출과 주담대를 동시에 받을 수 없습니다. 주담대만 받고 전세 보증금은 세입자에게 받습니다.
Q4. 주담대 이자가 전세대출보다 비싼데도 유리한가요? A4. 금리는 높지만, 원금을 갚으면서 자산을 형성하기 때문에 장기적으로 유리할 수 있습니다. 집값 상승 시 더욱 유리합니다.
Q5. 전세대출은 언제까지 연장할 수 있나요? A5. 전세 계약이 유지되는 한 계속 연장 가능합니다. 하지만 금리는 재산정됩니다.
관련 용어
실전 사례
사례 1: 전세 → 매매 성공
박씨 (32세 → 35세):
- 27세: 전세 2억 (버팀목 대출 1.5억)
- 32세: 자산 1억 5천 모음
- 32세: 경기 아파트 4억 매수
- 자기자본: 1억 6천
- 주담대: 2억 4천
- 35세: 집값 5억 상승
- → 내 집 마련 + 1억 자산 증가
사례 2: 매매 → 전세 전환
이씨 부부 (40세):
- 35세: 서울 아파트 10억 매수
- 40세: 집값 15억으로 상승
- 40세: 매도 후 경기 전세 이사 (5억)
- 차익 5억 + 자금 5억 = 10억 현금
- → FIRE 달성
마지막 조언
전세 vs 매매 판단 기준:
1. 나이와 자산
- 20대: 전세 (유연성)
- 30대 중반+: 매매 검토 (안정성)
2. 시장 상황
- 집값 고점: 전세
- 집값 저점: 매매
3. 라이프스타일
- 이동 잦음: 전세
- 정착: 매매
4. 투자 마인드
- 투자 선호: 전세 + 주식/ETF
- 안정 선호: 매매
정답은 없습니다. 내 상황에 맞는 선택을!
전세든 매매든, 과도한 대출은 위험합니다.
DSR 30% 이내로 유지하고, 금리 인상과 집값 하락에 대비하세요. 무리한 대출보다는 차근차근 자산을 모으는 것이 안전합니다.