전세 vs 월세 vs 집 구매 - 평생 비용 완전 비교
· 약 10분
"전세 사는 게 나을까, 월세가 나을까, 아니면 대출받아서라도 집을 사야 할까?"
30년 동안 주거비로 지출하는 금액은 얼마나 될까요? 선택에 따라 최대 5억 원 이상 차이가 날 수 있습니다.
실제 데이터로 30년간의 총비용을 계산해보고, 어떤 선택이 유리한지 알아봅시다.
1. 기본 가정
시뮬레이션 조건
서울 25평 아파트 기준
2024년 기준 가격:
- 매매가: 10억 원
- 전세가: 7억 원
- 월세: 보증금 1억 + 월 150만 원
기타 조건:
- 투자 기간: 30년
- 투자 수익률: 연 5%
- 주택 가격 상승률: 연 3%
- 전세가 상승률: 연 2%
- 월세 상승률: 연 2%
- 소득: 연 7,200만 원 (월 600만 원)
2. 케이스 1: 집 구매
초기 비용
자금 조달
총 매매가: 10억 원
자기자본: 5억 원 (50%)
주택담보대출: 5억 원
초기 비용:
- 계약금: 1억 원
- 중도금: 4억 원
- 취득세: 약 1,200만 원
- 등기비용: 약 300만 원
- 중개수수료: 약 360만 원
총 초기 투입: 5억 1,860만 원
월 유지 비용 (30년간)
대출 상환
5억 원 대출, 금리 4%, 30년:
월 상환액: 239만 원
총 상환액: 8억 6,040만 원
- 원금: 5억 원
- 이자: 3억 6,040만 원
기타 비용
연간 비용:
- 재산세: 120만 원
- 관리비: 240만 원 (월 20만 원)
- 수리비: 100만 원 (평균)
연간 합계: 460만 원
30년 합계: 1억 3,800만 원
30년 후 정산
총 지출
초기 투입: 5억 1,860만 원
30년 대출 상환: 8억 6,040만 원
30년 유지비: 1억 3,800만 원
총 지출: 15억 1,700만 원
자산 가치
초기 매매가: 10억 원
30년 후 (연 3% 상승): 24억 2,700만 원
순자산: 24억 2,700만 원
실제 비용: 15억 1,700만 원
차액: +9억 1,000만 원
기회비용 고려
초기 5억 원을 투자했다면?
30년 후 (연 5% 복리): 21억 6,500만 원
실제 차액:
24억 2,700만 원 - 21억 6,500만 원
= 2억 6,200만 원
→ 집 구매가 +2억 6,200만 원 유리
3. 케이스 2: 전세
초기 비용
전세 계약
전세 보증금: 7억 원
초기 비용:
- 전세 보증금: 7억 원
- 중개수수료: 280만 원
총 초기 투입: 7억 280만 원
월 유지 비용 (30년간)
관리비 등
연간 비용:
- 관리비: 240만 원 (월 20만 원)
- 수리비: 50만 원 (일부만 부담)
연간 합계: 290만 원
30년 합계: 8,700만 원
전세 이사 비용
2년마다 재계약 or 이사:
15회 이사 (30년/2년):
- 이사 비용: 회당 100만 원
- 중개수수료: 회당 280만 원
- 계약 비용: 회당 50만 원
총 이사 비용: 6,450만 원
전세가 상승 대응
전세가 연 2% 상승:
2024년: 7억 원
2034년: 8억 5,400만 원
2044년: 10억 4,200만 원
2054년: 12억 7,000만 원
추가 보증금 필요: 5억 7,000만 원
→ 이를 대출로 조달 (금리 4%)
30년간 대출 이자: 약 3억 원
30년 후 정산
총 지출
초기 보증금: 7억 원
30년 관리비 등: 8,700만 원
이사 비용: 6,450만 원
전세가 상승 대출 이자: 3억 원
총 지출: 11억 5,150만 원
자산 가치
30년 후 회수:
- 전세 보증금: 12억 7,000만 원
순자산: 12억 7,000만 원
실제 비용: 11억 5,150만 원
차액: +1억 1,850만 원
기회비용 고려
초기 7억 원 투자 시 (연 5%):
30년 후: 30억 2,900만 원
기회비용 포함 실제 비용:
30억 2,900만 원 + 11억 5,150만 원
- 12억 7,000만 원 (보증금 회수)
= 29억 1,050만 원
→ 집 구매 대비 -5억 4,850만 원 불리
4. 케이스 3: 월세
초기 비용
월세 계약
보증금: 1억 원
월세: 150만 원
초기 비용:
- 보증금: 1억 원
- 중개수수료: 70만 원
총 초기 투입: 1억 70만 원
월 유지 비용 (30년간)
월세 지출
월세 연 2% 상승:
2024년: 월 150만 원 (연 1,800만 원)
2034년: 월 183만 원 (연 2,196만 원)
2044년: 월 223만 원 (연 2,676만 원)
2054년: 월 272만 원 (연 3,264만 원)
30년 총 월세: 약 6억 7,300만 원
기타 비용
연간 비용:
- 관리비: 240만 원
- 수리비: 0원 (집주인 부담)
30년 합계: 7,200만 원
이사 비용 (15회):
- 총 6,450만 원
30년 후 정산
총 지출
초기 보증금: 1억 원
30년 월세: 6억 7,300만 원
30년 관리비: 7,200만 원
이사 비용: 6,450만 원
총 지출: 8억 950만 원
자산 가치
30년 후 회수:
- 보증금: 1억 원
순자산: 1억 원
실제 비용: 8억 950만 원
차액: -7억 950만 원
기회비용 고려
초기 1억 원 투자 시 (연 5%):
30년 후: 4억 3,300만 원
하지만 월세로 -6억 7,300만 원 지출
월세 대신 투자했다면?
매월 150만 원을 투자 (연 5%):
30년 후: 12억 4,500만 원
실제:
월세로 날림: 6억 7,300만 원
기회비용: 12억 4,500만 원
총 손실: 19억 1,800만 원
→ 집 구매 대비 -14억 5,600만 원 불리
5. 종합 비교
30년 후 순자산
| 선택 | 총 지출 | 자산 가치 | 순자산 | 순위 |
|------|---------|-----------|--------|------|
| 집 구매 | 15억 1,700만 | 24억 2,700만 | +9억 1,000만 | 1위 |
| 전세 | 11억 5,150만 | 12억 7,000만 | +1억 1,850만 | 2위 |
| 월세 | 8억 950만 | 1억 | -7억 950만 | 3위 |
기회비용 포함 실질 비교
집 구매: +2억 6,200만 원
전세: -5억 4,850만 원
월세: -14억 5,600만 원
차이:
집 구매 vs 전세: +8억 1,050만 원
집 구매 vs 월세: +17억 1,800만 원
6. 시나리오별 분석
시나리오 1: 집값 안 오르면?
집값 상승률 0%
집 구매:
- 30년 후 집값: 10억 원 (변동 없음)
- 순자산: -5억 1,700만 원
전세:
- 순자산: +1억 1,850만 원
월세:
- 순자산: -7억 950만 원
→ 전세가 가장 유리
시나리오 2: 집값 폭등
집값 상승률 5%
집 구매:
- 30년 후 집값: 43억 2,200만 원
- 순자산: +28억 500만 원
전세:
- 순자산: +1억 1,850만 원
월세:
- 순자산: -7억 950만 원
→ 집 구매가 압도적 유리
시나리오 3: 금리 상승
대출 금리 6%
집 구매:
- 월 상환액: 300만 원
- 총 이자: 5억 8,000만 원
- 순자산: +7억 3,000만 원
→ 여전히 1위지만 차이 감소
시나리오 4: 소액 자본
자기자본 1억 원만 있을 때
집 구매:
- 불가능 (최소 5억 필요)
전세:
- 불가능 (7억 필요)
월세:
- 가능 (1억으로 충분)
→ 선택지가 월세뿐
7. 연령대별 추천
20대
추천: 월세 → 종잣돈 모으기
이유:
- 자본 적음
- 직장 이동 가능성
- 유연성 필요
전략:
1. 저렴한 월세 (통근 가능 범위)
2. 저축 + 투자로 종잣돈
3. 30대에 전세 or 구매
30대 초반
추천: 전세 + 적극적 저축
이유:
- 종잣돈 어느 정도 확보
- 집 구매 준비 기간
- 유연성 여전히 필요
목표:
5-7년 내 집 구매 자금 마련
30대 후반
추천: 집 구매 (가능하면)
이유:
- 30-40년 거주 가능
- 복리 효과 극대화
- 가족 안정성
조건:
- 자기자본 30% 이상
- 대출 상환 여력
- 장기 거주 의사
40-50대
추천: 늦었지만 지금이라도 구매
이유:
- 20년 거주해도 효과
- 노후 주거 안정
- 자산 형성 마지막 기회
주의:
- 과도한 대출 금물
- 은퇴 후 상환 능력 고려
60대 이상
추천: 소형으로 이동 or 전세
이유:
- 큰 집 필요 없음
- 유동성 확보
- 의료비 등 대비
전략:
- 큰 집 매도
- 소형 매수 + 현금 확보
- 또는 전세 + 투자
8. 결정 체크리스트
집 구매가 유리한 경우
✅ 자기자본 30% 이상
✅ 월 소득의 30% 이내 대출 상환
✅ 10년 이상 거주 예정
✅ 직장 안정적
✅ 집값 상승 지역
✅ 금리 낮은 시기
✅ 가족 구성 안정
✅ 비상금 별도 확보
→ 8개 중 6개 이상: 구매 권장
전세가 유리한 경우
✅ 자기자본 있지만 구매엔 부족
✅ 5-10년 거주 예정
✅ 직장 이동 가능성
✅ 집값 정체/하락 예상
✅ 금리 높은 시기
✅ 종잣돈 모으는 중
✅ 투자 수익 자신 있음
→ 5개 이상: 전세 권장
월세가 유리한 경우
✅ 자본 1억 이하
✅ 단기 거주 (1-3년)
✅ 유연성 최우선
✅ 이직/이사 가능성 높음
✅ 20대 사회초년생
✅ 전세 사기 우려 지역
→ 4개 이상: 월세 고려
9. 숨은 비용들
집 구매 시
예상 못한 지출
수리/리모델링:
- 입주 시: 2,000만 원
- 10년차: 1,000만 원
- 20년차: 1,500만 원
기타:
- 에어컨 교체: 500만 원
- 보일러 교체: 400만 원
- 도배/장판: 700만 원
30년 합계: 약 6,000만 원
전세 시
전세 사기 리스크
최근 급증:
피해 규모: 연 1조 원
피해자: 수천 명
예방:
- 등기부등본 확인
- 깡통전세 주의
- 전세 보증 보험 가입
→ 보험료: 보증금의 0.128%
7억 원 × 0.128% = 90만 원/2년
월세 시
숨은 옵션 비용
월세 계약 시:
에어컨: 50만 원
냉장고: 80만 원
세탁기: 60만 원
침대: 100만 원
책상: 50만 원
초기 비용: 340만 원
2년마다 이사 시 재구매 필요
10. 실전 조언
집 구매 시 주의사항
1. 무리한 대출 금지
안전 기준:
월 소득: 600만 원
대출 상환: 180만 원 이하 (30%)
나머지: 420만 원
생활비: 300만 원
저축: 120만 원
→ 여유 있는 계획
2. 입지 선택
우선순위:
1. 직장 접근성
2. 교통 편의성
3. 학군 (자녀 있으면)
4. 생활 인프라
5. 개발 호재
× 시세 차익만 노리고 먼 곳
○ 실거주 가치 우선
전세 시 주의사항
안전한 전세 체크
필수 확인:
□ 등기부등본 (근저당 확인)
□ 선순위 세입자 확인
□ 집주인 세금 체납 확인
□ 전입신고 + 확정일자
□ 전세 보증 보험 가입
→ 5가지 모두 필수!
월세 시 주의사항
계약 팁
협상 포인트:
1. 보증금 ↑ → 월세 ↓
2. 장기 계약 → 할인 요청
3. 비수기 (2-3월, 8-9월)
4. 리모델링 직접 → 월세 할인
예시:
보증금 2억 + 월세 100만 원
vs
보증금 1억 + 월세 150만 원
→ 자본 있으면 전자가 유리
11. 2024년 현 시점 판단
현재 상황
부동산 시장 (2024년 말)
서울 아파트:
- 가격: 정체/소폭 하락
- 거래량: 감소
- 전세가율: 70-80%
금리:
- 기준금리: 3.5%
- 주담대 금리: 4-5%
전망:
- 단기: 불확실
- 장기: 상승 가능성
상황별 조언
구매 적기?
찬성:
- 금리 하락 기대
- 가격 조정 완료
- 장기 보유 시 유리
반대:
- 추가 하락 가능성
- 금리 불확실
- 경기 침체 우려
→ 급할 필요 없음
천천히 좋은 매물 찾기
전세 위험?
주의 신호:
- 전세 사기 급증
- 깡통전세 많음
- 역전세난
대응:
- 꼼꼼한 확인
- 보험 필수
- 또는 월세 전환 고려
마치며: 정답은 없다
개인별 최적해
집 구매: 자본 있고 장기 거주
전세: 종잣돈 모으는 중
월세: 유연성 필요
→ 상황에 따라 다름
핵심 원칙
1. 과도한 대출은 독
2. 실거주 가치 우선
3. 여유 있는 계획
4. 무리하지 말 것
5. 급할 필요 없음
"주거는 투자이자 삶"
마지막 조언
20대: 일단 모아라
30대: 신중하게 결정
40대: 늦지 않았다
50대: 지금이라도
60대: 현명하게 축소
"내 상황에 맞는 선택이 정답"
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