종합부동산세 (종부세)
뜻
종합부동산세는 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람에게 부과되는 국세입니다. 재산세와 별도로 부과되며, 부동산 보유에 따른 불로소득을 환수하고 부동산 투기를 억제하기 위해 도입되었습니다.
자세한 설명
종합부동산세는 2005년 처음 도입된 세금으로, 고액의 부동산을 보유한 사람들에게 추가로 부과됩니다. 재산 세가 지방세인 반면, 종부세는 국세입니다.
과세 대상
주택
- 공시가격 합산액이 6억원을 초과하는 경우
- 1세대 1주택자는 12억원 초과 시 과세
- 전국의 모든 주택을 합산하여 계산
토지
- 종합합산토지: 5억원 초과
- 별도합산토지: 80억원 초과
세율 (2024년 기준)
1세대 1주택 (12억 초과분)
- 12억~14억: 0.5%
- 14억~25억: 0.7%
- 25억~50억: 1.0%
- 50억~94억: 1.3%
- 94억 초과: 1.5%
다주택자 (6억 초과분)
- 6억~12억: 1.2%
- 12억~50억: 1.6%
- 50억~94억: 2.2%
- 94억 초과: 3.0%
조정대상지역 2주택 이상 보유 시 최대 6.0%까지 중과됩니다.
계산 방법
종부세 = (과세표준 × 세율) - 누진공제 - 세액공제
과세표준 계산
- 공시가격 합산
- 공정시장가액비율(80%) 적용
- 기본공제액 차감 (1주택자 12억, 다주택자 6억)
실전 계산 예시
예시 1: 1주택자, 공시가격 15억원 (강남 아파트)
과세표준 계산
- 공시가격: 15억원
- 공정시장가액비율 적용: 15억 × 80% = 12억원
- 기본공제: 12억원
- 과세표준: 12억 - 12억 = 0원
- 종부세: 0원 (12억 이하는 비과세)
예시 2: 1주택자, 공시가격 20억원
과세표준 계산
- 공시가격: 20억원
- 공정시장가액비율 적용: 20억 × 80% = 16억원
- 기본공제: 12억원
- 과세표준: 16억 - 12억 = 4억원
종부세 계산
- 4억원 × 0.5% (12~14억 구간) = 200만원
- 나머지 2억원 × 0.7% (14~25억 구간) = 140만원
- 총 종부세: 340만원
예시 3: 다주택자, 아파트 2채 (강남 10억 + 분당 8억)
과세표준 계산
- 공시가격 합산: 10억 + 8억 = 18억원
- 공정시장가액비율 적용: 18억 × 80% = 14.4억원
- 기본공제: 6억원
- 과세표준: 14.4억 - 6억 = 8.4억원
종부세 계산 (다주택자 세율)
- 6억원 × 1.2% (6~12억 구간) = 720만원
- 2.4억원 × 1.6% (12~50억 구간) = 384만원
- 총 종부세: 1,104만원
- 재산세 별도: 약 300만원
- 총 부담: 약 1,400만원
예시 4: 조정대상지역 3주택자 (중과세)
조건
- 강남 아파트 3채: 각 10억원 (총 30억원)
- 모두 조정대상지역
과세표준 계산
- 공시가격 합산: 30억원
- 공정시장가액비율 적용: 30억 × 80% = 24억원
- 기본공제: 6억원
- 과세표준: 24억 - 6억 = 18억원
중과세율 적용 (최대 6.0%)
- 기본 종부세: 약 2,880만원
- 중과 추가분: 약 1,800만원
- 총 종부세: 약 4,680만원
- 재산세 별도: 약 900만원
- 연간 세금 부담: 약 5,580만원
예시 5: 고령자 1주택자 (공제 적용)
조건
- 나이: 만 65세
- 보유기간: 15년
- 공시가격: 18억원
과세표준 계산
- 공시가격: 18억원
- 공정시장가액비율: 18억 × 80% = 14.4억원
- 기본공제: 12억원
- 과세표준: 14.4억 - 12억 = 2.4억원
종부세 계산
- 기본 종부세: 2.4억 × 0.5% = 120만원
- 고령자 공제 20%: 120만원 × 20% = 24만원
- 장기보유 공제 50%: 120만원 × 50% = 60만원
- 실제 납부: 120만원 - 84만원 = 36만원
납부 시기
매년 12월 1일부터 12월 15일까지 납부해야 합니다. 납부세액이 250만원을 초과하면 분할납부가 가능합니다.
공제 및 감면
고령자 공제
- 60세 이상: 10~30% 공제
- 장기보유자 추가 공제 가능
1세대 1주택자 특례
- 12억원 기본공제
- 보유기간 10년 이상 시 최대 80% 공제
- 고령자(만 60세 이상) 20~30% 추가 공제
자주 묻는 질문
Q1. 부부가 각각 주택을 소유하면? A1. 1세대로 합산되어 다주택자로 간주됩니다. 기본공제는 6억원만 적용됩니다.
Q2. 상속주택은 어떻게 계산하나요? A2. 상속받은 주택은 일정 기간(5년) 동안 주택 수에서 제외할 수 있습니다.
Q3. 재산세와 중복 과세 아닌가요? A3. 재산세는 지방세, 종부세는 국세로 별도의 세금입니다. 다만 재산세는 종부세 계산 시 일부 세액공제됩니다.
Q4. 공시가격 6억원 이하 주택만 있으면 안 내나요? A4. 1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지, 다주택자는 6억원까지 비과세입니다.
관련 용어
관련 계산기
최근 변화
2024년 정부는 종부세 부담을 완화하기 위해 공정시장가액비율을 인하하고, 1주택자 기본공제를 상향 조정했습니다. 하지만 다주택자에 대한 중과세율은 유지되고 있습니다.