전월세전환율
뜻
전월세전환율은 전세 보증금을 월세로 전환하거나, 월세를 전세로 전환할 때 적용하는 비율입니다. 임대인과 임차인이 합의하지 못할 경우 법정 전월세전환율을 적용합니다.
법정 전월세전환율 (2025년)
현행 법정 전환율
한국은행 기준금리 + 3.5%
- 2025년 1월 기준: 3.0% + 3.5% = 6.5%
상한선
- 최대 8%까지만 적용 가능
계산 방법
전세 → 월세 전환
월세 = (전세금 - 깔아줄 보증금) × 전월세전환율 ÷ 12개월
월세 → 전세 전환
전세금 = 현재 보증금 + (월세 × 12개월 ÷ 전월세전환율)
실전 계산 예시
예시 1: 전세 2억 → 월세 전환
조건
- 전세금: 2억원
- 보증금: 5,000만원으로 감액
- 전월세전환율: 6.5%
계산
월세 = (2억 - 5,000만원) × 6.5% ÷ 12
= 1억 5,000만원 × 6.5% ÷ 12
= 81만원
결과: 보증금 5,000만원 + 월세 81만원
예시 2: 전세 3억 → 월세 전환
조건
- 전세금: 3억원
- 보증금: 1억원으로 감액
- 전월세전환율: 6.5%
계산
월세 = (3억 - 1억) × 6.5% ÷ 12
= 2억 × 6.5% ÷ 12
= 108만원
결과: 보증금 1억원 + 월세 108만원
예시 3: 월세 → 전세 전환
조건
- 현재 보증금: 5,000만원
- 월세: 80만원
- 전월세전환율: 6.5%
계산
전세금 = 5,000만원 + (80만원 × 12 ÷ 6.5%)
= 5,000만원 + (960만원 ÷ 6.5%)
= 5,000만원 + 1억 4,769만원
= 1억 9,769만원
결과: 전세금 약 2억원
시장 전월세전환율 vs 법정 전환율
시장 전월세전환율
- 실제 부동산 시장에서 적용되는 비율
- 지역·시기에 따라 다름
- 보통 4~8% 수준
예시: 강남 vs 지방
강남구 아파트
- 시장 전환율: 4~5% (낮음)
- 전세 수요가 많아 전환율 낮음
지방 소도시
- 시장 전환율: 7~9% (높음)
- 월세 수요가 많아 전환율 높음
법정 전환율 적용 시기
합의 실패 시
- 임대인과 임차인이 전환율에 합의하지 못한 경우
- 법정 전환율(6.5%) 강제 적용
분쟁 조정
- 주택임대차분쟁조정위원회에서 법정 전환율 적용
전월세전환율 활용 전략
전략 1: 전세입자, 월세 전환 협상
시장 전환율이 낮을 때
- 강남구 시장 전환율 4%
- 법정 전환율 6.5%
- 법정 전환율 주장하여 월세 낮추기
예시
- 전세 2억 → 보증금 5,000만원 + 월세
- 시장 전환율 4%: 월세 50만원
- 법정 전환율 6.5%: 월세 81만원
- 임차인은 법정 전환율로 협상 시 월세가 높아 손해
전략 2: 임대인, 월세 전환 협상
시장 전환율이 높을 때
- 지방 시장 전환율 8%
- 법정 전환율 6.5%
- 시장 전환율 주장하여 월세 높이기
예시
- 전세 2억 → 보증금 5,000만원 + 월세
- 법정 전환율 6.5%: 월세 81만원
- 시장 전환율 8%: 월세 100만원
- 임대인은 시장 전환율로 협상 시 월세 더 많이 받음
전월세전환율 변화 추이
| 연도 | 한국은행 기준금리 | 법정 전환율 |
|---|---|---|
| 2021 | 0.5% | 4.0% |
| 2022 | 3.0% | 6.5% |
| 2023 | 3.5% | 7.0% |
| 2024 | 3.25% | 6.75% |
| 2025 | 3.0% | 6.5% |
주의사항
1. 시장 전환율과 법정 전환율 차이
- 시장 전환율이 항상 유리한 건 아님
- 지역·시기에 따라 법정 전환율이 유리할 수 있음
2. 계약서 명시
- 전월세 전환 시 전환율을 계약서에 명시
- 명시하지 않으면 법정 전환율 적용
3. 역전세난
- 전세가 하락 시 임대인이 보증금 반환 곤란
- 월세 전환 요구 증가
자주 묻는 질문
Q1. 임대인이 법정 전환율보다 높은 비율을 요구하면 어떻게 하나요? A1. 법정 전환율(6.5%)을 초과하는 요구는 불법입니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 신청하여 법정 전환율을 적용받을 수 있습니다.
Q2. 전세를 월세로 바꾸면 임대료 5% 상한제가 적용되나요? A2. 아니요, 전월세 전환 시에는 5% 상한제가 적용되지 않습니다. 전환율에 따라 월세가 결정됩니다.
Q3. 시장 전환율과 법정 전환율 중 어느 걸 적용해야 하나요? A3. 원칙적으로는 임대인과 임차인이 합의한 전환율을 적용합니다. 합의하지 못한 경우 법정 전환율(6.5%)을 적용합니다.
Q4. 전세를 월세로 전환하면 세입자가 손해인가요? A4. 시장 금리가 낮을 때는 전세가 유리하고, 금리가 높을 때는 월세가 유리할 수 있습니다. 현재 금리 6.5%라면 전세와 월세가 비슷한 수준입니다.
Q5. 전월세전환율은 언제 변경되나요? A5. 한국은행 기준금리가 변경되면 법정 전환율도 자동으로 변경됩니다. (기준금리 + 3.5%, 최대 8%)