서브프라임 모기지 사태 - 2008년 금융위기는 어떻게 시작되었나
"신용등급 낮은 사람들에게 집을 사라고 대출해줬더니 세계 경제가 무너졌다." 2008년 서브프라임 모기지 사태는 미국 부동산 버블 붕괴에서 시작해 리먼브라더스 파산, 전 세계 금융 시스템 붕괴로 이어진 최악의 금융위기였습니다. 이번 글에서는 서브프라임 모기지가 무엇인지, 왜 위기가 발생했는지, 그리고 어떻게 극복했는지 자세히 설명합니다.
서브프라임 모기지란?
기본 개념
서브프라임 모기지 (Subprime Mortgage)
- 신용등급 낮은 사람에게 주는 주택담보대출
- Prime (우량) 이하 = Subprime (비우량)
- 높은 금리, 높은 위험
신용등급 분류:
- Prime (프라임): 신용점수 660 이상
- Subprime (서브프라임): 신용점수 660 미만
- 부실 가능성 높음
정상 vs 서브프라임
| 구분 | 프라임 | 서브프라임 |
|---|---|---|
| 신용점수 | 660+ | 660 미만 |
| 금리 | 5% | 8~12% |
| 부실률 | 2% | 20% |
| 대출 심사 | 엄격 | 완화 |
| 상환 능력 | 검증됨 | 의심됨 |
서브프라임 위기 발생 배경
2000년대 초반: 완벽한 폭풍
1. 낮은 금리
- 2001~2004년 기준금리 1%
- 대출 받기 쉬움
- 집값 상승
2. 부동산 버블
- 2000~2006년 집값 2배 상승
- "집값은 항상 오른다"
- 투기 열풍
3. 대출 규제 완화
- 소득 증명 불필요
- NINJA 론 (No Income, No Job, No Assets)
- 무분별한 대출
4. 금융 상품 혁신
- MBS (주택담보대출증권)
- CDO (부채담보부증권)
- 리스크 분산(?)
NINJA 론의 광기
NINJA = No Income, No Job, No Assets
- 소득 없음, 직업 없음, 자산 없음
- 그래도 대출 승인
- "집값 오르면 괜찮아"
예시:
- 연봉: $30,000 (3,600만원)
- 집값: $500,000 (6억원)
- 대출: $500,000 승인
- 15년 치 연봉으로 집 구매
금융 상품의 마법 (?)
MBS (Mortgage-Backed Securities)
개념:
- 주택담보대출을 모아서 증권화
- 투자자에게 판매
- 이자 수익 배분
예시:
- 은행이 1,000명에게 대출
- 1,000개 대출을 묶어서 증권 발행
- 투자자에게 판매
- 은행은 리스크 떠넘김
문제:
- 서브프라임 대출도 섞임
- 위험성 숨김
CDO (Collateralized Debt Obligation)
개념:
- MBS를 다시 묶어서 증권화
- 등급을 나눠서 판매
- AAA (최우량) ~ BB (투기등급)
문제:
- 서브프라임 대출을 AAA로 둔갑
- 신용평가사 담합
- 시한폭탄
예시:
서브프라임 대출 (위험)
→ MBS (약간 위험?)
→ CDO (AAA 우량??)
→ 투자자 매수
2007년: 위기의 시작
집값 하락 시작
2006년 정점:
- 미국 집값 역사적 최고
- "더 이상 오를 곳 없음"
2007년 초:
- 집값 하락 시작
- 처음엔 무시
서브프라임 대출자 파산
연쇄 반응:
- 집값 하락
- 대출자 상환 불가
- 집 압류
- 집 더 팔림 → 집값 더 하락
- 반복
2007년 중반:
- 서브프라임 대출 부실률 20%
- 경고 신호
금융 회사 위기
Bear Stearns 헤지펀드 파산 (2007년 7월)
- 서브프라임 MBS 투자
- 가치 폭락
- 펀드 파산
- 첫 경고
2008년: 금융시스템 붕괴
3월: Bear Stearns 구제
Bear Stearns (베어스턴스)
- 미국 5위 투자은행
- 파산 직전
- JP Morgan이 헐값에 인수
- 정부 지원
9월 7일: 패니메이, 프레디맥 국유화
Fannie Mae & Freddie Mac
- 미국 주택담보대출 50% 보증
- 부실 심각
- 정부 국유화
- 5,000억 달러 투입
9월 15일: 리먼브라더스 파산
Lehman Brothers
- 미국 4위 투자은행
- 158년 역사
- 6,000억 달러 자산
- 정부 구제 거부
- 파산
역사상 최대 파산:
- 부채: 6,130억 달러
- 직원 2만 5천명 해고
- 전 세계 충격
9월 16일: AIG 구제
AIG (American International Group)
- 세계 최대 보험사
- CDS (신용부도스와프) 과다 판매
- 파산 직전
- 정부 850억 달러 구제금융
9월~10월: 전 세계 공황
주가 폭락:
- 다우지수 14,000 → 6,500 (-54%)
- 나스닥 -50%
- 코스피 2,000 → 900 (-55%)
은행 파산:
- 미국 500개 은행 파산
- 유럽 은행들 위기
신용 경 색:
- 은행이 서로 불신
- 대출 중단
- 기업 도산 위험
정부 대응: 구제금융
미국 정부
TARP (부실자산구제프로그램)
- 7,000억 달러 투입
- 부실 은행 구제
- 자동차 회사 구제 (GM, 크라이슬러)
연준 (FED)
- 기준금리 0%로 인하
- 양적완화 (QE) 4조 달러
- 금융 시스템 유동성 공급
전 세계 대응
각국 정부:
- 구제금융 수조 달러
- 금리 인하
- 재정 확대
G20 정상회의:
- 공조 대응
- 보호무역 반대
- 금융 규제 강화
위기의 영향
경제적 피해
미국:
- 실업률 10%
- GDP -4%
- 600만 명 실업
- 집값 -30%
전 세계:
- GDP -2% (세계 평균)
- 무역 -12%
- 실업자 3,000만 명
사회적 영향
노숙자 증가:
- 집 압류 600만 건
- 텐트촌 증가
자살률 증가:
- 실직, 파산
- 정신 건강 악화
정치적 영향
오바마 당선 (2008년 11월)
- "Change" 슬로건
- 경제 회복 공약
월가 시위 (2011년)
- "우리는 99%다"
- 빈부격차 항의
위기 극복
2009~2010년: 회복 시작
정부 개입 효과:
- 은행 시스템 안정
- 신용 경색 해소
- 경기 바닥 탈출
2009년 3월:
- 주가 바닥
- 이후 반등 시작
2010년대: 장기 회복
주가 회복:
- 다우지수 2013년 최고점 회복
- 2020년까지 10년 강세장
실업률 개선:
- 2009년 10% → 2019년 3.5%
부동산 회복:
- 2012년부터 집값 상승
- 2016년 위기 전 수준 회복
서브프라임 위기의 원인
1. 탐욕
금융회사:
- 수수료 수익에 집착
- 리스크 무시
- 부실 대출 양산
신용평가사:
- 돈 받고 AAA 등급
- 담합
2. 규제 완화
정부:
- 금융 규제 완화
- 대출 심사 완화
- 감독 부실
3. 시스템 리스크
금융 혁신(?):
- MBS, CDO로 리스크 확산
- 한 곳 무너지면 모두 무너짐
- "Too Big to Fail"
4. 비이성적 과열
투자자:
- "집값은 항상 오른다"
- 기본 분석 무시
- 투기
교훈과 개혁
금융 규제 강화
도드-프랭크법 (2010):
- 은행 자본 규제
- 소비자 보호
- 시스템 리스크 감독
바젤III:
- 국제 은행 자본 규제
- 레버리지 제한
중앙은행 역할
교훈:
- 조기 개입 필요
- 유동성 공급
- "Too Big to Fail" 해결
개인 교훈
투자자:
- 빚내서 투자 위험
- 버블 조심
- 분산 투자
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 서브프라임 모기지는 왜 발행했나요?
A. 은행들이 수수료 수익을 올리기 위해 무분별하게 대출했고, MBS/CDO로 리스크를 떠넘길 수 있다고 생각했기 때문입니다.
Q2. 리먼브라더스는 왜 구제하지 않았나요?
A. 정부가 모럴 해저드를 우려했기 때문입니다. 하지만 이것이 실수였고, 이후 AIG 등은 구제했습니다.
Q3. 2008년 위기는 대공황보다 심각했나요?
A. 아니요, 대공황보다는 덜 심각했습니다. 정부의 신속한 대응으로 2년 만에 회복했습니다.
Q4. 한국도 영향을 받았나요?
A. 네, 코스피가 -55% 폭락했고, 환율이 1,500원까지 치솟았습니다. 하지만 외환보유액 덕분에 IMF는 피했습니다.
Q5. 서브프라임 위기는 다시 올 수 있나요?
A. 동일한 형태는 어렵지만, 유사한 버블과 위기는 언제든 가능합니다. 2020년 코로나가 그 예입니다.
Q6. 누가 책임자인가요?
A. 은행, 신용평가사, 정부, 투자자 모두 책임이 있습니다. 하지만 형사 처벌받은 사람은 거의 없습니다.
Q7. 서브프라임 위기로 부자가 된 사람도 있나요?
A. 네, 영화 "빅쇼트"의 마이클 버리 같은 공매도 투자자들은 큰 수익을 냈습니다.
마무리
서브프라임 모기지 사태는 인간의 탐욕과 시스템의 취약성이 만든 재앙이었습니다. 신용 없는 사람에게 무분별하게 대출해주고, 그 리스크를 전 세계에 퍼뜨린 결과, 수천만 명이 일자리를 잃고 집을 잃었습니다.
핵심 정리:
- 서브프라임 = 신용 낮은 사람에게 주택 대출
- 2000년대 부동산 버블 + 규제 완화
- 2008년 9월 리먼브라더스 파산
- 전 세계 금융 시스템 붕괴
- 정부 구제금융으로 2년 만에 회복
원인:
- 무분별한 대출 (NINJA 론)
- 금융 상품 복잡화 (MBS, CDO)
- 신용평가사 담합
- 규제 완화
- 투기 버블
대응:
- 7,000억 달러 구제금융
- 기준금리 0%
- 양적완화 4조 달러
- 금융 규제 강화
교훈:
- 빚내서 투자 위험
- 버블은 반드시 터진다
- 정부 개입 필수
- 금융 규제 필요
- 시스템 리스크 관리
투자 교훈:
- 레버리지 (빚투) 절대 금지
- "항상 오른다"는 없다
- 분산 투자 필수
- 위기 = 기회 (바닥 매수)
서브프라임 위기는 끝났지만, 언제든 비슷한 위기가 올 수 있습니다. 역사를 배우고, 탐욕을 경계하며, 분산 투자하세요!