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PIR이란? - 내 연봉으로 집 사려면 몇 년 걸릴까?

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"내 연봉으로 집 사려면 몇 년 걸릴까?" 서울 아파트는 연봉의 몇 배일까요? PIR(소득 대비 집값 비율)은 주택 구매력을 측정하는 가장 중요한 지표입니다. 이번 글에서는 PIR이 무엇인지, 한국의 PIR은 얼마나 높은지, 그리고 내가 집을 살 수 있는지 쉽게 설명합니다.

PIR이란?​

기본 개념​

PIR (Price to Income Ratio, 소득 대비 집값 비율)

  • 주택 가격 ÷ 가구 연소득
  • "집값이 연봉의 몇 배?"
  • 주택 구매력 측정 지표

공식:

PIR = 중위 주택 가격 ÷ 중위 가구 연소득

쉬운 예시​

서울 강남 (2024년):

  • 아파트 가격: 15억원
  • 가구 연소득: 8,000만원
  • PIR = 15억 ÷ 8,000만 = 18.75배

의미:

  • 밥 안 먹고 18.75년 모아야 집 삼
  • 실제로는 불가능

PIR 판단 기준​

PIR평가의미
3배 이하매우 저렴3년이면 집 살 수 있음
3~5배적정합리적 수준
5~7배비쌈구매 부담
7~10배매우 비쌈서민 구매 불가
10배 이상버블집값 폭등

WHO/UN 권고: PIR 5배 이하

한국 PIR 현황 (2024년)​

전국 PIR​

지역중위 주택 가격중위 소득PIR
전국 평균5억원6,000만원8.3배
서울10억원7,500만원13.3배
경기6억원6,500만원9.2배
인천5억원6,000만원8.3배
부산4억원5,500만원7.3배
대구3.5억원5,500만원6.4배
지방2억원5,000만원4.0배

서울 구별 PIR​

구아파트 중위가PIR평가
강남구25억원33.3배극단적 버블
서초구23억원30.7배극단적 버블
송파구15억원20.0배심각한 버블
용산구18억원24.0배심각한 버블
마포구12억원16.0배버블
강북구6억원8.0배비쌈
노원구7억원9.3배비쌈
은평구7억원9.3배비쌈

결론: 서울은 버블 수준

세계 주요 도시 PIR 비교​

세계 PIR 순위 (2024년)​

순위도시국가PIR
1홍콩중국18.8배
2시드니호주13.8배
3벤쿠버캐나다13.0배
4서울한국13.3배
5런던영국12.5배
6토론토캐나다11.2배
7뉴욕미국9.5배
8LA미국9.0배
9샌프란시스코미국8.5배
10싱가포르싱가포르8.0배
-도쿄일본6.5배
-파리프랑스7.0배
-베를린독일5.5배

한국의 위치: 세계 4위 (매우 높음)

PIR 낮은 도시​

도시국가PIR특징
디트로이트미국2.5배쇠퇴 도시
오사카일본4.0배디플레이션
베를린독일5.5배임대 문화
시카고미국4.5배적정 수준

PIR 역사적 추이​

한국 PIR 추이 (1990~2024)​

연도서울 PIR전국 PIR주요 사건
19908.0배5.0배집값 버블
19975.0배3.5배IMF 위기
20006.0배4.0배회복
20089.0배6.0배금융위기 전
20107.5배5.5배조정
201712.0배8.0배집값 급등
202115.0배10.0배역대 최고
202212.5배8.5배금리 인상
202413.3배8.3배현재

추세: 지속적 상승, 버블 수준 유지

강남 PIR 추이​

연도강남 3구 PIR평가
200010배비쌈
201015배버블
201725배심각
202135배극단적
202430배극단적

결론: 강남은 서민 구매 불가능

PIR로 본 주택 구매 가능성​

시뮬레이션 1: 서울 평균 소득​

조건:

  • 가구 연소득: 7,500만원
  • 서울 아파트: 10억원
  • PIR: 13.3배

구매 시나리오:

  • 대출: 5억원 (LTV 50%)
  • 자기 자본: 5억원 필요
  • 연 저축률 50% (3,750만원/년)
  • 저축 기간: 13.3년

현실:

  • 13년간 생활비 0원?
  • 불가능

실제 필요 기간:

  • 저축률 30% → 22년
  • 저축률 20% → 33년

시뮬레이션 2: 강남 아파트​

조건:

  • 가구 연소득: 1억원 (상위 10%)
  • 강남 아파트: 25억원
  • PIR: 25배

구매 시나리오:

  • 대출: 10억원 (LTV 40%)
  • 자기 자본: 15억원 필요
  • 연 저축률 50% (5,000만원/년)
  • 저축 기간: 30년

현실:

  • 상위 10% 소득자도 불가능
  • 강남은 부자만 거주

시뮬레이션 3: 지방 도시​

조건:

  • 가구 연소득: 5,000만원
  • 지방 아파트: 2억원
  • PIR: 4배

구매 시나리오:

  • 대출: 1.4억원 (LTV 70%)
  • 자기 자본: 6,000만원 필요
  • 연 저축률 30% (1,500만원/년)
  • 저축 기간: 4년

현실:

  • 가능!
  • 지방은 여전히 살 만함

PIR 높은 이유​

1. 공급 부족​

서울 아파트:

  • 공급 제한 (그린벨트)
  • 신규 분양 부족
  • 재건축 규제

2. 수요 집중​

서울 선호 이유:

  • 일자리 70% 수도권
  • 교육 (강남 학군)
  • 의료, 문화 인프라

3. 투기 수요​

문제:

  • 다주택자 증가
  • 갭투자
  • 집 = 재산 증식 수단

4. 저금리 (과거)​

2020~2021년:

  • 기준금리 0.5%
  • 대출 쉬움
  • 집값 폭등

5. 전세 제도​

한국만의 독특한 제도:

  • 전세 보증금 → 집 구매
  • 갭투자 유행
  • 집값 상승 유도

PIR 낮추는 방법​

개인적 방법​

방법 1: 소득 증대

  • 승진, 이직
  • 부업
  • 부부 맞벌이

방법 2: 목표 낮추기

  • 서울 → 경기
  • 강남 → 강북
  • 신축 → 구축

방법 3: 공동 구매

  • 부모 지원
  • 공동 명의
  • 상속

방법 4: 전세 → 자가 전환

  • 5년 전세 거주
  • 전세금 + 저축 → 자가

정부 정책​

1. 공급 확대

  • 신규 택지 개발
  • 재건축 규제 완화
  • 그린벨트 해제

2. 수요 억제

  • 종부세 강화
  • 다주택자 규제
  • 양도세 중과

3. 금리 인상

  • 대출 제한
  • 투기 수요 차단

4. 공공임대 확대

  • LH 공급 증가
  • 영구 임대

한국 PIR이 높은 이유 분석​

국토 면적 대비​

한국:

  • 국토: 10만 km²
  • 산지: 70%
  • 가용 토지: 3만 km²
  • 인구: 5,100만명
  • → 극도로 좁음

미국:

  • 국토: 983만 km²
  • 인구: 3.3억명
  • → 넓음

수도 집중도​

국가수도권 인구 비율
한국50% (극심)
일본29%
미국6%
독일4%

결론: 한국 수도 집중도 세계 최고

전세 제도​

한국만의 독특한 제도:

  • 전세 = 무이자 대출
  • 집주인이 전세금으로 투자
  • 집값 상승 유도

외국:

  • 월세만 존재
  • 투자 수익률 낮음
  • PIR 낮음

자주 묻는 질문 (FAQ)​

Q1. PIR 13배면 정말 13년 걸리나요?

A. 아니요. 생활비를 빼면 실제로는 20~30년 걸립니다. 13배는 순수하게 소득만 봤을 때입니다.

Q2. PIR이 높으면 무조건 버블인가요?

A. 꼭 그렇지는 않습니다. 수요가 많고 공급이 적으면 PIR이 높을 수 있습니다. 하지만 10배 이상은 위험 신호입니다.

Q3. 강남 PIR 30배는 정상인가요?

A. 비정상입니다. 세계적으로도 극히 드문 수준입니다. 부자들의 자산 증식 수단이 된 결과입니다.

Q4. PIR이 낮아지려면?

A. 집값 하락 or 소득 증가가 필요합니다. 하지만 둘 다 쉽지 않습니다.

Q5. 지방 PIR 4배는 적정한가요?

A. 네, 적정 수준입니다. 지방은 여전히 집을 살 만합니다.

Q6. 서울에서 집 사는 게 불가능한가요?

A. 평범한 월급쟁이는 거의 불가능합니다. 부모 지원, 상속, 고소득, 맞벌이 등이 필요합니다.

Q7. PIR을 낮추는 가장 현실적인 방법은?

A. 개인 차원에서는 소득을 늘리거나 목표를 낮추는 것입니다. 서울에 집착하지 말고 경기도를 고려하세요.

실전 집 구매 전략​

전략 1: 경기도 선택​

서울 vs 경기:

  • 서울 10억 (PIR 13배)
  • 경기 6억 (PIR 9배)
  • 절감: 4억원

전략 2: 생애최초 특례​

혜택:

  • LTV 80%
  • 취득세 감면
  • 대출 금리 우대

전략 3: 신혼부부 특별공급​

자격:

  • 결혼 7년 이내
  • 무주택
  • 소득 제한

혜택:

  • 시세보다 30% 저렴
  • 청약 경쟁률 낮음

전략 4: 전세 → 자가 전환​

5년 플랜:

  • 1~5년: 전세 거주 + 저축
  • 전세금: 3억
  • 저축: 2억 (연 4,000만원)
  • 5년 후: 5억 자가 구매

전략 5: 지방 원격 근무​

추세:

  • 재택근무 증가
  • 주 1~2회 출근
  • 지방 거주 가능

효과:

  • 집값 1/3
  • 삶의 질 향상

마무리​

PIR은 주택 구매 가능성을 측정하는 가장 냉정한 지표입니다. 한국의 PIR 13배는 세계 4위 수준으로, 평범한 월급쟁이가 집을 사기 거의 불가능한 수준입니다.

핵심 정리:

  • PIR = 주택 가격 ÷ 가구 연소득
  • 한국 전국 평균: 8.3배
  • 서울 평균: 13.3배
  • 강남 3구: 30배 이상
  • 세계 4위 수준 (매우 높음)

현실:

  • PIR 5배 이하 = 구매 가능
  • PIR 10배 이상 = 서민 구매 불가
  • 강남 30배 = 부자만 가능

대안:

  1. 소득 증대 (승진, 맞벌이)
  2. 목표 낮추기 (서울 → 경기)
  3. 부모 지원 받기
  4. 전세로 평생 살기
  5. 지방 이주 고려

희망적 메시지:

  • 지방 PIR 4배 = 여전히 가능
  • 경기도 PIR 9배 = 노력하면 가능
  • 생애최초 특례 활용
  • 신혼부부 특별공급

집값이 비싸다고 절망하지 마세요. 서울에 집착하지 말고, 경기도나 지방을 고려하면 충분히 내 집 마련이 가능합니다. PIR을 이해하고 현실적인 목표를 세우세요!