안녕하세요, 실크로드입니다. 가즈하님이 쓰신 “체념한 당신이 놓치고 있는 서울아파트 2급지의 비밀” 에 대한 리뷰를 남기게 되었습니다. 개인적으로 다른 일도 하고 책을 읽는데 오래 걸리는 편이라 리뷰 시간이 좀 오래걸렸네요 ㅎㅎ
블로그랑 부동산스터디카페에서 활동 열심히 하시는 걸로 알고 있는 가즈하님이 쓰신 책으로, 좋은 시각들이 많이 적혀있는 것 같습니다.
안정적인 투자를 위하여 폭락/폭등론의 시각에서 아파트를 보시려고 노력하시려는 모습이 많이 보였고, 그 중에서도 가즈하님이 생각하시는 가장 안정적이고 상승할 수 있는 자산인 ‘서울 2급지 아파트’를 추천해주셨습니다.
1급지는 가즈하님 기준에서 잠실을 기준으로 그 이상은 1급지로 나누신다고 합니다. 2급지는 실거주 수요가 높아 하방이 단단하며, 1급지와 다르게 하락폭도 작다고 말씀하십니다. 또, 상승시 상승률도 3급지보다 높다는 점에서 상대적으로 굉장히 안전하고 좋은 자산이라는 느낌을 받았습니다.
제가 책을 읽고 2급지 아파트에 대하여 느꼈을 때에는 마치 삼성전자 주식과 같은 느낌이 들었습니다. 안정적인 시세차익과 배당을 가져갈 수 있는 불안하지 않은 안전자산의 느낌이 들었습니다.
요약 : 박근혜 정부때 완만한 상승하다가 문재인 정부때 폭등
요약 : 2급지가 상승할 수 있고, 하방이 단단하다.
임대차 3법에 대해서는 ‘정부의 해석’, ‘가즈하님의 해석’, ‘임대차 3법이 실제 시장에 준 영향’ 을 정리해서 적어주셨습니다. 이런식으로 정리해주시니 더 이해가 잘 되는 것 같습니다.
요약 : 임대차 3법으로 집주인이 실제로 거주하려고 하며 + 시장에 나오는 매물이 줄고 + 4년이라는 기간 증가(곧 리스크 증가)로 인한 전세가 상승 목적을 위하여 전세가 인상 => 전세가 대폭등
요약 : 경계해야 할 곳들(대형 + 신축빨 + 단기급상승 + 뽐뿌질 과도)
요약 : 하방경직성이 높고 가격 상승 가능성도 높은 2급지가 짱!
아래는 책을 읽으면서 적은 내용을 남겨놓았습니다. 모든 내용을 다 담을 수 없으니 책을 직접 읽어보시는 것을 추천드립니다!
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문재인때 약하게 상승하다 폭등하는 네번의 모양 보여줌
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10년주기설 믿다가 2018년 하락전망하고 골로간사람 많음
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8.2대책(100만호 공급, 비과세 어렵게, 임대사업자 혜택 제시) 이후 일부 조정. 하지만 1달 뒤부터 대폭등 시작
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강력한 규제이후 조정이 국룰
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부동산 분위기 죽으면 시세 리딩 1급지가 먼저 체감
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통계와 현실은 1달 차이가 난다
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급등의 해소 방안이 아닌 임시적으로 누르는 정책들이라 다 가격 오름
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분위기전환->상승->폭등->정부정책->소강 반복
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상승 하락장의 1,2,3급지 타이밍이 다르다. 순차대로 오르기때문에 시간차 이익을 보자
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매매동향은 부동산 현재 심리 보기에 매우 좋은 자료. 현실 즉각 반영. 실거래는 시간 차이 존재
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매매동향 : 매수자 우위는 매수자가 많다기 보다 유리하다는 것, 매도자 우위는 매도자가 우위.
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정부 공급 규제(재건축 규제, 임대사업자 장려로 인한 매물장김과 양도세 강화로 시장 매물 감소) -> 시장이 정책 적응하여 규제 부작용으로 집값 상승 -> 정부의 강한 수요 막기 -> 일시적 하방 압력 및 분위기 전환 -> 부작용 -> 정책 잊힌 후 폭등
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위의 사이클 반복
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강남도 떨어질 때 떨어진다
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신축은 다시 구축이 되므로 우리는 신축이 구축이 되기 전에 좋은 가치를 보이는 시점에 매도를 해야 된다 . 구축이 재건축이나 리모델링으로 신축이 되는 시점이 가장 좋다
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보통 입주 오 년차 의 가장 집값이 활발이 오르면 10년 차가 되면 같이가 떨어지기 시작 한다는 것이 통설이다. 입주 오 년이 되어서도 상승 하지 않았다면 보유 하는 것이 맞다 천편일률적으로 적용할 수 없다
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과거에 대형이 떨어진 이유
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저평가는 항상 존재. 저평가를 찾아보자
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아파트는 달리는 말보다는 아직 달리지 않은 말이나 달리기 시작하는 말에 타자. 대장주만 고집 노우!
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결국 서울 아파트는 키를 다 맞춘다
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투자하지 않더라도 1~3급지를 모두 알아보자!
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주기적으로 저평가를 탐지해보자. 단지 분석이 안되면 어느 물건이 저평가인지 고평가인지 알 수 없다
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사실과 당위를 구분하자. 집값이 지나치게 높고 과한 상승이 보인다고 하여 '폭락할 것인가?' 라고 보는 것은 당위가 아닌 사실과 현상으로 바라봐야할 것
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확증 편향을 경계하자
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살 수 있다면 상급지 매수가 항상 좋지만(거래세 많이 나오니까 갈아타면), 여력이 없으면 2급지로 가즈아
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투자가치 높은 2급지
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- 3대 업무지구(강남, 여의도, 광화문) 중 한 곳을 대중교통으로 1시간 이내 or 자차 30분 이내로 갈 수 있는 곳
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- 실수요가 꾸준히 발생하고, 가까운 곳에 1급지가 있는 경우
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- 인근이 개발될 예정이거나 지하철이 뚫리는 등의 호재가 발생할 예정인 지역
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1급지 똑상 후에 3급지가 안올랐다면? 하고 1급지를 높은 호가에 매수하고 3급지 급매로 털면 최악이 될 수 있다. 3급지 상승이 완료된 후에 1급지로 가거나, 하락기/조정기 때 1급지 낮은 호가 급매물 잡는 것이 좋을 듯
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2급지 선택해야 되는 이유
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아파트 살 때 봐야하는 것들
- 호재/악재, 역세권, 세대수, 직주근접, 학군, 연식, 평지 여부, 예상되는 하방 경직성, 전세가율, 초교 도보거리, 평형 구성, 건설사, 주차장, 관리비, 용적률, 단점 등
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급매물은 항상 옳다
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결론을 정해놓고 폭등론, 폭락론 말하는 자들은 주의하자.
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아무도 경제 위기가 올지 몰랐고, 금리가 언제 어떻게 될 지 미래를 예측할 수 없다.
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폭락론자들은 인디언식 기우제, 폭등론자들은 인플레이션과 화폐가치에 치중해 주장
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부동산은 예측하지 말고 대응하자
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잘 모르기 때문에 전문가의 의견을 들으며 선택의 책임을 떠넘기는 것.
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내가 틀릴 가능성을 항상 열어놓고 무조건이라고 주장하지 않는 것이 좋은 듯
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폭락론자는 자신은 부자가 되고 자신의 이야기를 듣는 사람은 가난해지게 만드는 존재
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이 책으로 공부를 끝내지 말고 필자의 의견이 100% 정답도 아니니 여러 책을 보며 공부하세요
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확신에 차서 미래를 예측하지 마세요
내가 틀릴 수 있다는 생각을 언제나 열어두고, 중립적으로 해석하려고 노력하시는 모습이 정말 좋았고, 이런저런 다양한 팁을 얻을 수 있었습니다 :) 한 번 읽어보시는 것도 좋을 것 같습니다!
읽어주셔서 감사합니다!
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