안녕하세요, 실크로드입니다. 오늘은 왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술을 읽어보았습니다. 개 인적으로 좋아하는 정민우(달천)님과 유근용 님의 저서여서 구매하여 읽어보고 리뷰하게 되었습니다.
달천님은 김작가 TV 에서 몇 년 전에 처음 뵈었었는데요. 그 때 매우 인상깊어서, 그 때 부터 기억하고 달천님이 출연하신 월급쟁이 부자들도 챙겨보고 향후 달천님 강의도 듣고 싶다고 생각하고 있습니다.
책의 주제는 한 마디로 '초보자 얼른 경매를 시작하자!' 라는 말을 전달해주는 것 같았습니다. 초보자들이 경매를 어려워하고 권리 분석 공부만 오래 하는 케이스가 많은데, 왕초보도 2~3시간 안에 배워서 바로 입찰할 수 있다는 점을 강조하고 계십니다. 쉬운 경매를 빠르게 해보고 경험을 쌓는 것에 대한 중요성을 강조하셨습니다.
저도 경매를 살짝 공부하다보니 복잡한 경매의 경우는 분석이 엄청 어렵게 느껴졌는데요. 분석도 분석이지만 사실 '내가 실수하여 계약금을 날리면 어떻게하지?' 라는 생각이 엄청나게 크게 두려움을 만드는 것 같습니다. 부동산에서 물건을 구매하는 경우에는 입금일자와 대출에 관한 정보들을 일부 가지고 있을 경우에는 큰 문제가 없지만, 경매의 경우 권리분석을 잘 못하는 경우 계약금을 바로 날리게 됩니다.
최저 금액 3억 짜리 물건 입찰 시에 3천만원의 계약금을 넣고 입찰을 하게 되는데, 실수를 하면 이 돈을 모두 날리게 되는 것입니다. 3천만원을 일반 근로소득자가 순수하게 모으기 위해서는 사실 1~2년이라는 시간이 걸릴 수 있습니다. 이런 두려움이 경매 초보자인 저에게는 허들인 것 같습니다.
책에서는 이런 리스크를 '초보자가 하는 쉬운 물건(아파트, 오피스텔, 빌라)는 90% 이상 문제가 없으며, 유료 경매 사이트를 이용하여 쉬운 물건에서 빠르게 경험을 쌓자!' 라고 말하고 계십니다. 제가 이 책을 읽으면서 가장 와닿았던 말인 것 같습니다. 유료 경매 사이트가 한달에 약 6만원 정도인 것으로 알고 있는데 이 비용을 '경매 실패 안전 장치'로 활용하는 것이 매우 중요하다는 것을 느꼈습니다. 경매 사이트는 실패에 대한 헷지 수단인 것입니다. 경매 사이트에서 위험한 물건은 빨간 글씨를 표기하여 주는데, 이런 물건들은 과감히 버리고 기본적인 권리분석만 익힌 뒤에 모르는건 과감히 버리고 수익화 할 수 있는 물건을 찾자! 라는 큰 교훈을 얻었습니다. 경험의 중요성, 쉬운 물건으로 쌓자는 마인드가 너무 와닿았습니다.
실행력을 강조하는 한 구절입니다. 지금까지 여러 영상을 봤을 때, 많은 수익을 얻은 투자자들의 경우 머리가 좋은 것을 떠나서 '추진력이 좋다', '실행력이 좋다' 라는 공통점이 있는 것 같습니다. 달천님과 유근용님도 그런 부류의 사람들인 것 같습니다. 가만히 앉아 있으면 아무 것도 되지 않습니다. 실행해야 비로소 얻을 수 있다는 점을 크게 느꼈습니다.
책에서는 경매에 대한 장점에 대해서 어필해주고 있습니다. 경매는 물건을 싸게 취득하는 것이기 때문에, '싸게 사고 비싸게 판다'는 투자의 원칙에 가장 유리한 싸게 사는 것을 실천할 수 있는 좋은 제도인 것 같습니다. 또, 책에서 수익률에 대한 이야기도 해주고 계시는데요. 다양한 상품군에 대한 리스크와 수익률을 비교한 자료와 직접 수익을 얻은 사례를 책에 적어주셔서 참고하는데 큰 도움이 되었습니다.
현재 정부의 강력한 다주택에 대한 규제에 따라서 1주택자는 아파트 이외에 다른 투자처를 많이 살펴봐야 하는 시기입니다. 또다른 경매 고수인 송사무장님은 '상가는 오피스텔/빌라/아파트와 달리 임차인이 입주할 때, 많은 것을 직접 하기 때문에 신경쓸 것이 적다. 상가가 부자의 물건이다' 라는 말씀을 하셨습니다. 저도 이런 점에 비춰보면서 '아파트만이 진리가 아니구나' 라는 생각을 하면서 글을 재미있게 읽었습니다.
유근용님의 사례도 재미있게 읽었습니다. 공매의 장점인 인터넷으로 입찰하는 것을 잘 이용하여 지분 토지로 투자한 사례들을 보면서 이렇게 투자할 수도 있구나라는 생각이 들었습니다. 지분 물건의 경우 저렴하게 낙찰 받을 수 있다는 점을 내세워서, 협상을 통한 매도로 수익을 얻을 수 있다는 점을 알았습니다. 지분 물건은 무조건 기피해야된다고 생각했는데, 이렇게 수익을 얻을 수 있다는 점이 흥미로웠습니다.
아래는 책을 읽으면서 기록한 내용들입니다. 사실 훨씬 더 많이 적었는데 일부만 발췌해서 적어 보았습니다.
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달천 : 저자 둘 다 어려웠던 어린 시절 재테크는 남의 이야기인 줄 알았으나 현재는 경매와 공매를 사용하여 큰 수익을 만들었다.
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달천 : 부동산으로 부를 이룬 사람이 주위에 많다. 어설픈 예측에 힘을 쏟기보다 적절한 시점에 실물자산을 싸게 살 수 있는 능력과 실행력을 갖추는데 집중하기 때문
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달천 : 부자가 되고 싶으면 어설픈 조언에 귀를 닫고, 경험으로 실력자가 되어라
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달천 : 권리분석은 위험을 피하기 위한 최소한의 공부면 족하고 패찰을 하더라도 끊임없이 포기하지 않고 입찰하자
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용쌤 : 어릴 때 좋은 집에서 살지 않았다. 재테크는 너무 남일이었다. 서점에 가서 부동산과 재테크 관련 책을 무조건 읽었다.
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용쌤 : 처음 갭투자부터 시작했으나 규제에 매우 취약. 정부 정책 영향 없이 투자 해나갈 수 있는 방법 고안. 전자 입찰이 가능한 공매 픽!
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경매 장점 : 취득가를 내가 정할 수 있다. 세금이 오르면 그만큼을 고려한 가격으로 입찰하면 됨. 매수인이 매수 의사를 줬을 때 계좌를 안주는 리스크 없음. 중개수수료 없음. 국가기관이 진행하여 매매 거래보다 안전.
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단순 수익률만 계산하지 말고 공실도 고려하자
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공격적인 투자를 하는 것보다 가만히 있는 것이 인플레이션 때문에 가장 손해일 수 있다.
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통장 잔고가 없을 때에도 가슴 뛰는 물건을 찾기 위하여 수시로 경매 사이트에 접속한다.
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돈보다 경험이 중요하다
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단기 매도를 하는 경우 양도세가 매우 커서 자산 확장에 큰 영향을 끼친다.
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잘 아는 동네부터 관심 가지고, 호재에 휘둘리지 않으며, 초보일수록 상가는 보지 않고 아파트/빌라/오피스텔/지식산업센터를 본다. 천천히 자신의 투자 섹터를 늘려가자
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6~12% 고금리 상품이 무서울 수 있으나 이득이 있으면 감수할 값어치가 있다.
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달천님도 투자 중에 많은 아쉬운 점들이 있었다. 아깝게 놓친 물건들이 있다.
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시대에 따라 투자 방식은 달라질 수 있지만 돈이 되는 물건은 계속 시중에 나온다. 내가 준비되어 있지 않으면 그런 물건을 잡을 수가 없다.
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권리관계가 복잡한 것은 유료 경매 사이트에서 빨간 글씨로 '특수 물건' 이라고 표시해준다. 어려우면 버리자.
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대부분은 권리상 문제가 없거나 있더라도 해결이 쉽게 가능하다.
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강제경매 : 채권자가 차용증으로 법원에 경매 신청
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임의경매 : 자신의 집에 담보를 받은 경우 은행이 법원에 신청
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배당 순서에 따라 배당을 진행하며, 낙찰 후 7일이 경과하면 확정되고 한달 내로 돈을 내야 된다.
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필수서류 : 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서
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감정평가서 : 공인된 감정평가 기관에 의뢰하여 액수를 산정하나 실제 시세와 차이가 많이난다.
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현황조사서 : 법원 집행관이 해당 주소로 찾아가서 살고 있는 사람에게 묻고 답변 적음. 정보가 누락되거나 틀릴 수 있어 유의해야 한다.
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매각물건명세서 : 부동산의 표시, 점유자의 권원과 기간, 월차임, 전입신고일 or 사업자등록일, 확정일자 등을 기재한 문서다. 가장 신뢰할 수 있는 문서. 최선순위 설정일자, 배당요구 종기일, 비고란 확인 필요. 비고란에는 주의사항이 적혀지며, 아무것도 없으면(공란 or '해당 사항 없음') 권리가 깨끗하다는 말. 문제 있으면 '대항력 있는 임차인으로 전액 배당 안 될 시 인수 금액 발생할 수 있음' 이라는 내용이 적혀 있기도 한다.
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유료경매사이트에는 이런 경고 사항들이 빨간 글씨로 표기된다.
전반적으로 왕초보들이 읽으면서 투자 마인드를 다지기 좋은 책인 것 같습니다! 개인적으로 자금이 메말라 있는 상황이라 지금 당장 경매에 뛰어들지 못하는게 너무 아쉬운데요. 자금이 준비되는 그 즉시 한 번 저렴하고 쉬운 물건을 시도해보려고 합니다. 물론 무서워서 일단 학원에 가서 같이 해봐야 될 것 같아요.. ㅎㅎ
경매에 관심 있으신 분들이면 누구나 읽어보시면 좋을 것 같습니다 :)