조정대상지역
뜻
조정대상지역은 주택 가격 상승 우려가 있어 정부가 대출 규제, 양도세 중과 등 각종 부동산 규제를 강화한 지역입니다. 투기과열지구보다는 완화되었지만, 일반 지역보다는 강한 규제가 적용됩니다.
현재 조정대상지역 (2025년 기준)
서울
- 강남3구: 강남구, 서초구, 송파구
- 기타: 용산구, 성동구, 마포구, 영등포구, 강동구 등 전 지역
경기
- 과천시, 성남시 분당구, 하남시, 광명시, 수원시 일부 등
지방
- 세종시 일부
최신 정보: 조정대상지역은 수시로 변경되므로 국토교통부 공식 발표를 확인해야 합니다.
조정대상지역 규제 내용
1. 주택담보대출 규제 (LTV)
무주택자
- 9억원 이하: LTV 50%
- 9억원 초과: LTV 30%
1주택자
- LTV 30%
2주택 이상
- 원칙적으로 대출 불가
예시: 서울 강남구 아파트 10억원
무주택자
- LTV 30% 적용
- 대출한도: 3억원
- 자기자금: 7억원 필요
1주택자
- LTV 30% 적용
- 대출한도: 3억원
- 실제로는 DTI/DSR 규제로 대출 어려움
2. 양도소득세 중과
다주택자
- 2주택: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
예시: 3주택자, 양도차익 2억원
- 기본세율: 45% (최고세율)
- 중과세율: 45% + 30%p = 75%
- 양도세: 2억원 × 75% = 1.5억원
3. 종합부동산세 중과
다주택자
- 2주택: 일반세율 + 0.6~3.0%p
- 3주택 이상: 일반세율 + 1.2~6.0%p
4. 청약 제한
1순위 요건 강화
- 청약통장 가입: 2년 이상
- 지역별 예치금 충족
- 무주택 세대주
5. 전매 제한
분양권 전매 금지
- 조정대상지역 내 분양받은 주택은 소유권 이전등기 시까지 전매 금지
조정대상지역 vs 투기과열지구
| 구분 | 조정대상지역 | 투기 과열지구 |
|---|---|---|
| 규제 강도 | 중간 | 강함 |
| LTV (무주택) | 50% (9억 이하) | 40% (9억 이하) |
| 양도세 중과 | O | O |
| 종부세 중과 | O | O |
| 청약 1순위 | 2년 | 2년 |
| 전매 제한 | 등기까지 | 등기 후 3~5년 |
조정대상지역에서 집 사기
전략 1: 무주택자, 9억 이하 주택
장점
- LTV 50% 적용 (일반 지역 70%보다 낮지만 가능)
- 1주택자 양도세 비과세 가능 (2년 보유 + 2년 거주)
단점
- 자기자금 부담 큼
- DSR 40% 규제로 실제 대출 어려움
전략 2: 생애최초 특례 대출
조건
- 생애최초 주택 구입
- 부부합산 연소득 1억원 이하
- 주택 가격 9억원 이하
혜택
- LTV 80% (조정대상지역에서도 적용)
- 금리 우대
전략 3: 조정대상지역 해제 대기
- 정부 정책에 따라 조정대상지역이 해제되면 규제 완화
- 해제 시 LTV 70%, 양도세 중과 폐지 등
조정대상지역 해제 시 변화
규제 완화
대출 규제
- LTV 70% (무주택자, 9억 이하)
- 2주택자도 LTV 30~40% 대출 가능
양도세 중과 폐지
- 다주택자 중과세율 적용 안 됨
- 기본세율만 적용
종부세 중과 폐지
- 다주택자 중과세율 적용 안 됨
자주 묻는 질문
Q1. 조정대상지역에서 집을 사면 무조건 손해인가요? A1. 아닙니다. 무주택자가 9억 이하 주택을 사서 2년 거주하면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 대출 규제가 강해 자기자금이 많이 필요합니다.
Q2. 조정대상지역이 언제 해제되나요? A2. 정부 정책에 따라 수시로 변경됩니다. 집값 안정화, 거래량 감소 등이 확인되면 해제될 수 있습니다.
Q3. 조정대상지역에 집이 2채 있으면 무조건 팔아야 하나요? A3. 법적으로 팔아야 할 의무는 없지만, 양도세·종부세 중과로 세금 부담이 큽니다. 1주택만 남기고 정리하는 게 유리합니다.
Q4. 조정대상지역에서 집을 팔면 1년 내 다시 사야 비과세인가요? A4. 1세대 1주택 비과세는 2년 보유 + 2년 거주 조건만 충족하면 되며, 재구입 시기와 무관합니다.
Q5. 조정대상지역에서 전세 살면 청약 가점에서 무주택 기간이 인정되나요? A5. 네, 전세도 무주택 기간으로 인정됩니다. 단, 만 30세 이상이어야 무주택 기간 점수를 받을 수 있습니다.
투자 시 주의사항
1. 대출 규제로 자금 압박
- LTV 30~50%로 자기자금 부담 큼
- DSR 40% 규제로 실제 대출 승인 어려움
2. 양도세·종부세 중과
- 다주택자는 세금 폭탄
- 매도 시 양도세 최대 75%
- 보유 시 종부세 중과
3. 유동성 리스크
- 규제 지역이라 매수자 적음
- 급매로 팔 경우 손실 가능성
4. 규제 해제 기대는 금물
- 정부 정책 변화 예측 어려움
- 장기 보유 각오 필요