LTV (주택담보대출비율)
뜻
LTV(Loan to Value Ratio)는 주택 가격 대비 대출 가능한 금액의 비율을 의미합니다. 주택 담보대출을 받을 때 집값의 몇 퍼센트까지 빌릴 수 있는지를 나타내는 지표입니다.
계산 방법
LTV = (대출금액 ÷ 주택 가격) × 100
대출한도 = 주택 가격 × LTV
예시
주택 가격 5억원, LTV 70%
- 대출한도: 5억원 × 70% = 3.5억원
- 자기자금 필요: 5억원 - 3.5억원 = 1.5억원
LTV 규제 (2025년 기준)
일반 지역
| 주택 가격 | LTV 한도 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 70% |
| 6억~9억원 | 60% |
| 9억원 초과 | 50% |
조정대상지역
| 주택 가격 | LTV 한도 |
|---|---|
| 9억원 이하 | 50% |
| 9억원 초과 | 30% |
투기과열지구
- 무주택자: 50% (9억원 이하)
- 1주택자: 30%
- 다주택자: 대출 불가
실전 계산 예시
예시 1: 서울 강남 아파트 (조정대상지역)
조건
- 주택 가격: 10억원
- 무주택자
- 소득: 8천만원
LTV 계산
- 조정대상지역 9억 초과: LTV 30%
- 대출한도: 10억원 × 30% = 3억원
- 자기자금: 7억원 필요
예시 2: 경기 용인 아파트 (일반 지역)
조건
- 주택 가격: 5억원
- 무주택자
- 소득: 6천만원
LTV 계산
- 일반지역 6억 이하: LTV 70%
- 대출한도: 5억원 × 70% = 3.5억원
- 자기자금: 1.5억원 필요
예시 3: 지방 아파트 (일반 지역)
조건
- 주택 가격: 3억원
- 무주택자
- 소득: 5천만원
LTV 계산
- 일반지역 6억 이하: LTV 70%
- 대출한도: 3억원 × 70% = 2.1억원
- 자기자금: 9천만원 필요
LTV vs DSR 중 무엇이 중요할까?
LTV (주택담보대출비율)
- 집값 대비 대출 한도
- 자기자금 준비액 결정
DSR (총부채원리금상환비율)
- 소득 대비 대출 상환 능력
- 실제 대출 승인 여부 결정
실제로는 둘 다 충족해야 함
- LTV로 최대 한도 결정
- DSR로 실제 승인 여부 결정
예시: LTV는 통과하지만 DSR에서 탈락
조건
- 주택 가격: 5억원
- LTV 70%: 대출한도 3.5억원
- 연소득: 5천만원
- DSR 40%: 연간 상환 가능액 2천만원
DSR 계산
- 3.5억 대출 시 연간 원리금: 약 2,100만원 (4%, 30년)
- DSR: 2,100만 ÷ 5,000만 = 42% → 40% 초과로 대출 불가
실제 대출 가능액
- 2천만원 ÷ 6% = 약 3.3억원 (월 상환액 기준 역산)
주의사항
1. KB시세 vs 실거래가
- 대출 심사는 KB시세 또는 감정가 기준
- 실거래가가 높아도 KB시세가 낮으면 대출 한도 감소
예시
- 실거래가: 6억원
- KB시세: 5.5억원
- LTV 70% 적용: 5.5억 × 70% = 3.85억원 (6억 × 70% = 4.2억이 아님)
2. LTV와 DTI/DSR은 별개
- LTV를 만족해도 DTI/DSR 초과 시 대출 불가
- 반대로 DTI/DSR 을 만족해도 LTV 한도는 넘을 수 없음
3. 생애최초 특례
- 생애최초 주택 구입 시 LTV 우대 (최대 80%)
- 소득·가격 조건 충족 필요
자주 묻는 질문
Q1. LTV가 높을수록 좋은 건가요? A1. 대출을 많이 받을 수 있어 자기자금 부담이 줄지만, 이자 부담이 커지고 집값 하락 시 위험도 높아집니다.
Q2. 생애최초 주택 구입 시 혜택이 있나요? A2. 네, 생애최초 특례 대출은 LTV 80%까지 가능하며 금리 우대도 있습니다.
Q3. 전세자금대출도 LTV가 적용되나요? A3. 네, 전세자금대출은 전세보증금 대비 LTV(보통 70~80%)가 적용됩니다.
Q4. LTV 규제가 완화되면 어떤 점이 좋나요? A4. 자기자금 부담이 줄어 집을 구입하기 쉬워지지만, 집값 상승 압력도 커질 수 있습니다.