안녕하세요, 실크로드입니다. 오 늘은 ‘하우스 푸어’ 속출할 판… ‘영끌’ 집주인들 밤잠 설친다 뉴스를 보고 느낀점을 적어봅니다. 제 시각을 섞어 이 뉴스를 해석했습니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004646804?sid=101
https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004646804?sid=101
주담대 금리 7년4개월래 최고치
신용대출은 연 5%대 돌파
월급 절반으로 빚갚는 유주택자
이자까지 뛰면서 '설상가상'
빚갚기 급급한 하우스푸어 쏟아져
한국경제
뉴스는 이렇게 시작됩니다. 주담대 금리가 최고치이며 신용대출이 5%를 넘었고…. 하우스푸어가 쏟아진다! 영끌족들 망했다!! 과연 그럴까요..흠..
진짜 영끌이 되긴 하나?
'하우스푸어(집을 가진 가난한 사람)' 대란이 엄습할 것이라는 우려가 퍼지고 있다. 지난달 주택담보대출 금리가 7년 4개월 만에 가장 높은 수준으로 치솟으면서 유주택자의 대출금 상환 압박이 커졌기 때문이다. 전방위서 빚을 내서 집을 사들인 '영끌'(영혼까지 끌어모음) 투자자가 직격탄을 맞을 전망이다.
본문에서는 영끌 투자자에 대한 경고를 내비치고 있습니다. 문제는 일단 영끌을 할 수 없게 이미 거대한 대출 규제를 했다는 점인데요. 이미 종전부터 6억 이상의 주택에서는 dsr 40%에서 규제를 시행하고 있었는데요. 기존부터 고가 주택에서는 영끌이 불가능한 상황이었습니다. 6억 이하의 주택에서는 어느 정도 가능한 상황이지만요. 영끌이 원래 안되었던거 아닌가…
거기다가 이제 2일 뒤인 22년 1월 1일부터는 2억 이상의 주담대에는 강력한 대출 규제가 도입됩니다. 신용대출은 특히 dsr 산정에 불리하여 5년 기준으로 고려되고, 신용대출이 dsr에 포함되는 순간 어마어마한 매수 불이익을 받는 셈입니다. 저가주택(정부가 규정한 6억 이하)에서도 연봉이 낮으면 이제 훨씬 더 영끌은 불가능하게 된 상황입니다.
부담이 생각보다 크지 않을 듯..
서울 유주택자의 경우 소득의 절반가량을 주택담보대출 등 차입금 상환에 쓰는 상황이다. 주택금융공사 산하 주택금융연구원에 따르면 서울의 주택구입부담지수는 올 3분기에 9.1포인트 상승한 182로 역대 최대치를 기록했다. 주택구입부담지수는 중위소득 가구가 중간 가격의 주택을 사기 위해 대출을 받을 때 원리금 상환 부담을 나타낸 것이다. 기준점인 100은 소득의 25%를 대 출 상환에 쓴다는 뜻이며, 이 지수가 182라는 것은 매달 소득의 45.5%를 대출 원리금 갚는데 쓴다는 얘기다.
주택구입부담지수는 역대 최대로 45.5%라고 하는데요. 주택구입부담지수가 중요한 지표인 것은 맞지만 한 번 계산을 해보며 생각해보려고 합니다. 현재 9억 이하 집에는 40%, 9억~15억 사이는 20% 대출로 평균 집값인 12억 집을 매수할때에는 4.2억(9억0.4+3억0.2)이 최대 금액입니다.
4.2억을 이자 3.5% / 30년 상환 조건에서 상환액을 보면 한 달에 180만원 정도입니다. 정부의 규제로 인하여 부과된 세금의 일부는 전가됩니다. 비용이 임대료에 조금씩 스며들고 있습니다. 임대료가 치솟고 있는 상황에서 현금을 10억 가지고 있는 사람이 월 180 만원의 상환을 하지 못하여 어려워하는 경우는 적을 것 같습니다. 맞벌이라면 180만원이 또 아주 부담되는 금액은 아니죠.
소득이 높은 사람들에게 저 비용은 높지 않다고 보여집니다. 금리 인상으로 부담이자가 5%로 늘어났다고 해도 220만원정도로 증가하는데, 원리금상환을 필수적으로 해야되는 상황에서 액수가 실질적으로 크게 늘어나는 느낌은 아닙니다. 이자만 내는 대출의 경우에는 큰 문제가 될 수 있겠지만, 원리금 포함 상환은 기존대비 증가분이 적게 느껴지죠.
수량이 너무 적은 아파트
서울에 아파트가 200만채도 되지 않는다고 하며, 그 중 진짜 우리가 생각하는 아파트(빌라 같이 생긴 아파트나 나홀로 아파트 제외)만 고려하면 훨씬 더 적은 숫자일 것입니다. 단순히 주택구입부담지수만 보기에는 어려울 정도로 아파트는 수량이 적습니다.
사상 최저 연체율
제가 이전에 포스팅 했던 글인데요. 현재 연체율은 0.25% 로 역사상 최저점입니다. 영끌이족 폭망! 이라고 하기에는 연체율이 너무 적네요. 대출상환에 대한 부담을 논하기에는 반박 자료로 연체율이 굳건하게 존재합니다.
너무 적은 공급량
거기다 서울 입주량은 2022년부터 수요의 절반으로 박살이 나고 경기도도 공급이 많지 않습니다. 임대차 3법의 전세계약 갱신으로 인하여 전세가 폭등도 기다리고 있구요…. 저금리로 인한 인플레이션 등등 상승 요인이 너무 많네요.
여러모로봐도 하락이 너무 어려워보입니다. 물론 전망이 틀릴 수 있고 가격이 많이 올랐기 때문에 보수적으로 접근해야 될 수 있으나, 제 견해는 이렇습니다. 혹시 틀린 부분 있거나 또 다른 참고할만한 좋은 지표들이 있으면 말씀해주세요!
향후 부족한 공급량, 낮은 금리로 인한 인플레이션, 임대료 상승, 역사상 최저 연체율, 국민 소득 증가로 이한 구매력 증가 등등
서울 아파트가 하락이라고 하기에는 너무 상승의 요건이 많은 것 같습니다.