안녕하세요, 실크로드입니다. "2030이 할 수 있는 부동산 투자? 1억 모았다면 지금 이 지역을 주목해보세요! (ft. 투미TV 김제경) / 부티나는 인터뷰" 를 보게 되었습니다. 김제경 소장님은 워낙 재개발/재건축으로 유명하신데, 현재 1억으로 어떤 재개발/재건축 물건을 추천해주실까? 하고 영상을 보게 되었습니다.
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김제경 소장님은 성동구 토박이 출신이심
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지금은 마용성에 들어가지만 기존에는 재개발 판이었다.
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살면서 재개발이 진행되는 과정을 지켜보심
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아버지가 공인중개사에 관심이 많으셔서 자격증도 따시고 투자도 쭉 해오셔서(이곳 저곳 조합 가입 후 대의원도 하심) 어깨너머로 많이 배우심 → 재개발/재건축 전문가!
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현재 상담하시는 분들의 연령대는?
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대부분은 40~50대인데, 간혹 30대가 생각보다 많이 오신다.
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투자자금이 별로 없는 사람은 상담 오나요? → 옵니다 → 모두가 한남뉴타운(투자금 20억 이상)을 바라봐서 부동산은 비싼줄 알고 있는데, 눈높이를 낮추면 길이 있다!
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부동산 공부는 언제부터 해야될까요?
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지금부터 해라! → 부동산 고수 아버님도 주식에서 까먹으심 흑흑 ㅜ
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주식은 100% 수익률 달성이 다소 어려우나, 부동산은 2~3천으로 100% 는 할만하다
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주식은 몰라도 사는데 지장 없으나, 의식주에 해당하는 부동산은 필수(전월세는 들어가야됨) → 전월세 사기 방지용으로 무조건 공부해야되는 것
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입주권 vs 분양권 : 모두 재개발/재건축에서 나오는 것
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입주권 : 조합원의 권리. 신축 만들기 전 조합원 물건을 산 것
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분양권 : 청약통장으로 일반분양. 신축 전체 수량 - 입주권 수량 = 분양권 수량
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재개발 vs 재건축 : 멸실 후 신축 만드는 것. 규제가 달라서 구분 필요
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재개발 : 단독, 다세대, 다가구 멸실 후 신축
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재건축 : 아파트 멸실 후 신축
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꼭 위의 조건으로 되는 것은 아니고 법적 구분이 있는데 대략 위와 같이 구분함
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순서
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정비구역지정 → 추진위원회 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 착공 → 준공 (정추조사관)
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조합설립인가 : 어려운 75% 동의율 필요. 앞의 과정이 다 되어도 5~20년 걸리는 경우도 다반사 → 부린이들 조합설립인가 이후 투자 권유
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착공 ~ 준공은 30~36개월의 기간이 소요됨
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재개발/재건축 사회 초년생이 하기 어렵지 않나요?
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예전에는 그랬다. 분양권/입주권 용어가 어려운 느낌 → 영상이 많아져 관심 있으면 독학 가능
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젊은 사람들이 더 하기 좋다 → 시간이 많은 사람이 승리. 최소 8~10년 소요되기 때문.
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시간을 고려하며 투자해야되는데, 2030은 시간 여유 충분
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5년 전에는 1~2억으로 가능했는데, 지금 도 가능한가용?
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4~5년 전만 해도 노원 상계 뉴타운/신림뉴타운 1억 정도로 투자 쌉가능 → 하지만 현재 각각 5억/7억 이상 듬 ㅜ
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1억으로 가능한 곳들 → 리스크가 매우 높은 상태
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경기도도 어렵다! 성남 8억 / 광명 5-7억 / 남양주 4억 / 의정부 3억 ㅜ
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인천에는 있다! 1~2억대 재개발 있다! 인천도 신축 8억대, 송도 10억대!
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리스크가 있어도 괜찮다! 인생 걸겠다 → 좋은 곳 묻어두자
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안전하게 불려나가겠다 → 조합설립인가 받은 인천
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김제경 소장님은 사회초년생에게 현재 인천 조합설립인가 이후 매물을 추천해주셨네요 :) 인천에 향후 입주량이 꽤 많은 상황인 걸로 알고 있습니다. 부린이 시선으로 재개발은 그래도 안전마진을 안고 가는 경우가 많고, 조합설립인가 이후면 안전하며, 신축이라 입주장만 잘 피하면 하락폭이 낮지 않을까라는 생각이 들긴 합니다.
그래도 아직 공부가 부족한지 인천에 대한 향후 방향을 알기 어렵네요. 고수 투자자분들은 시장의 흐름을 읽고 최근 폭등장 때 인천에 선진입하여 수많은 이익을 거두신걸로 알고 있습니다. 수련을 지속적으로 하면서 실력을 키워가야될 것 같다는 생각이 또 들었습니다.
읽어주셔서 감사합니다!
#김제경소장 #재개발 #재건축 #소액투자 #사회초년생