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[책 후기] 저평가된 알짜 아파트 한 채 _ 아파트 매수 시 데이터 활용법, 거시경제와 지역특징 보는법

· 약 6분
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안녕하세요, 실크로드입니다. 제이크 차 님이 쓰신 ‘저평가된 알짜 아파트 한 채’ 를 읽고 후기를 남기게 되었습니다. 이전에 유투브에서 제이크 차 님을 뵈었는데, 책도 읽게 되었네요 ㅎㅎ

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확실히 책과 유투브가 저에게 있어 조금 다른건 유투브는 아무래도 주로 이동 때 듣다보니 필기를 잘 하지 못하여 집중을 못한다는 점인데, 책을 읽으면서는 더 디테일하게 내용을 볼 수 있다는 점이 좋은 것 같습니다. 유투브에서 제대로 인지하지 못한 부분을 많이 인지하며 읽으니 더 내용이 와닿았습니다.

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책을 읽으면서 정말 다양한 데이터 지표를 활용할 수 있다는 점에 놀랐습니다. 특히 거시경제 데이터가 대박입니다!

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재테크를 해야되는 이유도 위와 같이 데이터를 통해 알려주시구요 ㅎㅎ 이후 거시경제 관련 내용들이 등장하는데 책을 통해서 봐보시는 것을 추천! 정말 알찹니다. 10가지 데이터로 상황을 판단하시네요.

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순환주택 구조에 따른 지역의 저평가 매물을 찾아 투자하는 방식을 적어놓으셨습니다.

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아래는 책을 읽으며 핵심 내용과 느낀점을 정리한 것입니다.

  • 정부가 정책을 내도 시장은 반대로. 정부 대책은 시장 후행성 지표이기 때문

  • 부동산 안정화 대책, 규제가 아닌 경제지표를 제대로 분석해서 숲과 나무를 잘 살펴볼 수 있는 핵심 데이터를 세심하게 분석하자

  • 규제 시기에 기회 잡자. 일정 기간 위축 매물 나오고 전부 소진되면(팔사람 다 팔면) 매물이 잠겨 공급이 끊기고 가격 상승

  • 돈 버는 30~60세 구간 제외하고 적자 생애주기 구간

  • 위기를 방어할 수 있는 수익형과 공격적인 시세차익형을 섞어 투자하자

  • 뉴스만 믿지 말고 데이터를 보자

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  • 2017년도부터 평택의 가격이 확 꺾임. 이유는 대규모 입주 물량

  • 적정 입주 물량 : 지역 인구수 x 0.005

  • 평택의 2017년도 입주는 이전 2012년도부터 승인된 것이며 5.7만 가구 입주. 고덕국제신도시가 생기면서 일자리가 늘어나 수요가 증가한다고 하지만, 신도시가 자리 잡기 위한 시간과 입주 물량 해소를 위한 시간이 필요.

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    1. VIX는 현재 변동성에 관한 상황지표
    1. OECD 세계 경기 선행지수 : OECD 국가들의 주당 노동 시간, 신규 수주, 소비자 패턴, 주택 허가 건수, 주식 가격, 금리 스프레드 등을 포함한 10개 선행 지표 조합하여 전체 경제 건강도를 측정한다.
    1. 미국의 소비지출 변화율

    • 제조업 기반의 한국 수출은 미국 소비율과 밀접한 연관이 있다!

    • 미국 소비지출 증가 -> 미국 소비판매 증가 -> 미국 산업생산 증가 -> 한국 수출 증가 -> 경제 성장

    1. 10년물/2년물 장단기 금리차가 좁혀지고 0에 도달하면 경제 위기가 오는 케이스가 많았다.

    • TED 스프레드(미국국채 수익률과 런던은행 간 금리인 리보의 차이)가 크면 클수록 유동성 공급이 어려워져(돈 빌려주기 어렵다) 높게 치솟은 이후에는 금융위기가 왔었다.

    • BBB등급 회사채 이율(경제 상황이 나빠지면 은행의 이율이 올라가고 회사채 이율도 비정상적으로 치솟는다)도 높게 치솟으면 금융위기가 왔었다.

    1. 실물 자산 투자 전에 꼭 확인해야 할 것들

    • 원유 가격은 곧 물가!

    • LME(London Metal Exchange Index, LME) 지수 : 신흥국가들의 경기와 연동. 원유 가격과 함께 추가적으로 물가를 확인할 수 있다.

    • 미국은 소비자지수를 2%로 목표로 물가, 원가, 금리를 조절. 소비자가격지수를 관찰하면 경제 위기 대처 어느 정도 가능. 변동의 폭이 클 때(비정상적으로 상승하거나 급락하면) -> 그래프만 보면 급락할 때에만 경제위기인 것으로 보임

    1. 경제 상황을 보려면 달러-원 환율 주목

    • 경제 위기때는 달러-원 폭등

    • 달러 원은 미국과 한국 비교, 달러 인덱스는 전 세계 통화와 비교

    • 환율 오르면(강 달러) 국가 경제 위기 대비하여 주식/부동산 조심. 약 달러 상황이면(환율 내려가면) 경제 부양

    1. 경제 위기 감지하려면 한국의 외환보유액을 관찰해보자!
    • 한 번에 유출되면 위험!
    1. 수출 현황을 알 수 있는 제조업 구매관리지수

    • 중국의 PMI 지표(NBS, Caixin)를 살펴보면 조금 빠르게 볼 수 있다는 의견이 존재. 우리나라는 최종 생산품을 만들어 주로 수출하는데, OEM 방식의 중국 PMI 지표가 올라간다는 것은 우리나라에도 좋은 의미로 연결될 가능성 존재.

    • 한국의 수치는 다소 늦은 감이 있다.

    1. 실제 산업의 현황을 파악하기 위해 확인해야 할 5가지

    • 한국은행 경제통계시스템 제조업 평균가동률 및 재고율지수

    • 물류량을 나타내는 선적지수

    • 필라델피아 반도체지수

    • 실업률이 줄어들고 시간당 임금이 늘어나다가 대부분 최고 좋은 지표 바로 뒤에 경제 위기가 왔다.

    • FRED에서는 산업생산능력이용률(공장가동률) 데이터 제공. 많이 빠지면 위기

    1. 모건스태리 신흥국지수(MSCI 지표)

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  • 위의 10개 자료를 활용하여 리스크 대비를 하자(거시경제지표를 유심히 살피는 방법들)

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  • 글로벌 시대 화폐가 달러로 모든 화폐와 연동. 유동성이 연동되어있고 실물자산 주택 영향 받음

  • MMT(Modern Momentary Theory, MMT) : 정부가 경기 부양을 위한 화폐 발행을 지속해야한다는 이론.

  • 그 동안의 양적완화는 돈을 풀어도 돈들이 국채 같은 담보 채권으로 들어가서 물가상승은 적었으나, 이번 4차 양적완화는 진짜 소비를 늘리기 위하여 직접 실물경제에 돈 투입. 기존에는 부동산 주식 부자가 되어도 밥을 3끼 먹는거는 비슷해서 실제 경기 상승 효과 미비했으나, 돈을 살포해 시장을 살리면 화폐가치하락으로 인플레이션 가속화 될 듯

  • 미국은 이를 통하여 화폐가치하락으로 막대한 채무 탕감에 도움이 됨.

  • (실질금리 - 소비자물가지수) 지표가 마이너스면 예금 하는게 이득이 없어 투자로 돈이 몰린다! 이 때를 노리자. 실제 그래프에서도 값이 마이너스 일때 지방과 수도권 상승이 있었다

  • M1/M2 비율의 급격한 하락일때 경제위기가 왔다

  • 여러 지표들을 확인해보고 위기가 감지된다 생각되면 바로 수익형에 집중해보자

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  • 2023년까지 사고팔 지역은 정해져있다(숲을 보자)

  • 수요 지표 중요 두가지 : 지역 유동성과 인구수. 유동성은 시중에 돈이 얼마나 많이 풀려 있는가에 대한 것으로, 한국은행 제공 데이터 확인. 인구수가 증가하면 정비사업이 활발하고 일자리/인구수가 증가한다.

  • 일시적 공급에 흔들리지 않으려면 인구수가 50만 이상인 곳 보자 : 5대광역시, 충청남도 천안시, 충청북도 청주시, 경상남도 창원시, 김해시, 경상북도 포항시, 전라북도 전주시

  • 향후 3년 공급 줄어드는 지역 선정. 공급 물량에 장사 없다. 입주 쏟아지면 전세 매매 타격

  • 동탄 신도시 한 번에 공급 몰리면 소화하기 어려워 미분양 증가. 공급 줄어들고 미분양 감소되다가 자연스럽게 다시 수요 증가 시장.

  • 제이크차님이 책에서 세계적 유동성 장세와 주택 공급 사이클 부족(인허가감소)로 인한 엄청난 장이 오니 준비안하면 손해본다고 했는데 실제 그렇게 되어버림

  • 입주물량은 그 시기 하나만 보지 말고 누적된 입주 물량을 보자

  • 입주 많은 후 감소하기 직전 진입

  • 입주 쌓일 때 분양권이나 급매로 나오는 아파트들 눈여겨보자

  • 매수우위지수 골든 크로스지점을 살펴보자! 이동 평균선들이 만나는 지점에서 바닥을 다지고 상승을 시작하면, 이때를 투자타이밍으로 본다.

  • 매수 최적 타이밍을 확인 하려면 투자심리 거래량 상승 에너지를 보고 결정해야 한다

  • 매매 거래량이 드러나면 그 지역 시장이 뜨거워지고 있다는 뜻이고 거래량이 죽으면 심리가 얼어붙은 것. 최소 거래량 일 때 매수해서 최대 거래량에 매도 해야 한다 (내생각 : 문재인 정권 에서는 규제로 내 수량을 억제 해서 이것도 맞지 않는 듯)

  • 상승 에너지는 전세 지수에서 매매 지수를 뺀 값

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더 있지만 다 적기는 너무 많아 책을 읽어보시기를 권장합니다! 정말 좋은 책인 것 같습니다. 데이터를 활용하는 방법에 대하여, 특히 거시경제에 대한 다양한 활용법이 놀라웠습니다. 다른 분들도 입주량, 인구유출/증가, 상권, 소득 정도는 다 보는 것 같은데 이런 데이터까지 보는 케이스를 처음 봐서 놀라웠습니다. 삼토시님도 이런 자료들을 활용할 것 같은데, 기존에 제가 모르는 부분들을 더 들어서 놀랍습니다 ㅎㅎ

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데이터를 강조하는 것(특히 거시경제에 대한 시각에 대한 인사이트)이 너무 좋았던 책으로 읽어보시면 좋을 것 같습니다! 강추!!

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