안녕하세요, 실크로드입니다. 제이크 차 님이 쓰신 ‘저평가된 알짜 아파트 한 채’ 를 읽고 후기를 남기게 되었습니다. 이전에 유투브에서 제이크 차 님을 뵈었는데, 책도 읽게 되었네요 ㅎㅎ
확실히 책과 유투브가 저에게 있어 조금 다른건 유투브는 아무래도 주로 이동 때 듣다보니 필기를 잘 하지 못하여 집중을 못한다는 점인데, 책을 읽으면서는 더 디테일하게 내용을 볼 수 있다는 점이 좋은 것 같습니다. 유투브에서 제대로 인지하지 못한 부분을 많이 인지하며 읽으니 더 내용이 와닿았습니다.
책을 읽으면서 정말 다양한 데이터 지표를 활용할 수 있다는 점에 놀랐습니다. 특히 거시경제 데이터가 대박입니다!
재테크를 해야되는 이유도 위와 같이 데이터를 통해 알려주시구요 ㅎㅎ 이후 거시경제 관련 내용들이 등장하는데 책을 통해서 봐보시는 것을 추천! 정말 알찹니다. 10가지 데이터로 상황을 판단하시네요.
순환주택 구조에 따른 지역의 저평가 매물을 찾아 투자하는 방식을 적어놓으셨습니다.
아래는 책을 읽으며 핵심 내용과 느낀점을 정리한 것입니다.
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정부가 정책을 내도 시장은 반대로. 정부 대책은 시장 후행성 지표이기 때문
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부동산 안정화 대책, 규제가 아닌 경제지표를 제대로 분석해서 숲과 나무를 잘 살펴볼 수 있는 핵심 데이터를 세심하게 분석하자
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규제 시기에 기회 잡자. 일정 기간 위축 매물 나오고 전부 소진되면(팔사람 다 팔면) 매물이 잠겨 공급이 끊기고 가격 상승
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돈 버는 30~60세 구간 제외하고 적자 생애주기 구간
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위기를 방어할 수 있는 수익형과 공격적인 시세차익형을 섞어 투자하자
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뉴스만 믿지 말고 데이터를 보자
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2017년도부터 평택의 가격이 확 꺾임. 이유는 대규모 입주 물량
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적정 입주 물량 : 지역 인구수 x 0.005
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평택의 2017년도 입주는 이전 2012년도부터 승인된 것이며 5.7만 가구 입주. 고덕국제신도시가 생기면서 일자리가 늘어나 수요가 증가한다고 하지만, 신도시가 자리 잡기 위한 시간과 입주 물량 해소를 위한 시간이 필요.
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- VIX는 현재 변동성에 관한 상황지표
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- OECD 세계 경기 선행지수 : OECD 국가들의 주당 노동 시간, 신규 수주, 소비자 패턴, 주택 허가 건수, 주식 가격, 금리 스프레드 등을 포함한 10개 선행 지표 조합하여 전체 경제 건강도를 측정한다.
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미국의 소비지출 변화율
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제조업 기반의 한국 수출은 미국 소비율과 밀접한 연관이 있다!
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미국 소비지출 증가 -> 미국 소비판매 증가 -> 미국 산업생산 증가 -> 한국 수출 증가 -> 경제 성장
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10년물/2년물 장단기 금리차가 좁혀지고 0에 도달하면 경제 위기가 오는 케이스가 많았다.
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TED 스프레드(미국국채 수익률과 런던은행 간 금리인 리보의 차이)가 크면 클수록 유동성 공급이 어려워져(돈 빌려주기 어렵다) 높게 치솟은 이후에는 금융위기가 왔었다.
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BBB등급 회사채 이율(경제 상황이 나빠지면 은행의 이율이 올라가고 회사채 이율도 비정상적으로 치솟는다)도 높게 치솟으면 금융위기가 왔었다.
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실물 자산 투자 전에 꼭 확인해야 할 것들
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원유 가격은 곧 물가!
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LME(London Metal Exchange Index, LME) 지수 : 신흥국가들의 경기와 연동. 원유 가격과 함께 추가적으로 물가를 확인할 수 있다.
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미국은 소비자지수를 2%로 목표로 물가, 원가, 금리를 조절. 소비자가격지수를 관찰하면 경제 위기 대처 어느 정도 가능. 변동의 폭이 클 때(비정상적으로 상승하거나 급락하면) -> 그래프만 보면 급락할 때에만 경제위기인 것으로 보임
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경제 상황을 보려면 달러-원 환율 주목
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경제 위기때는 달러-원 폭등
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달러 원은 미국과 한국 비교, 달러 인덱스는 전 세계 통화와 비교
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환율 오르면(강 달러) 국가 경제 위기 대비하여 주식/부동산 조심. 약 달러 상황이면(환율 내려가면) 경제 부양
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경제 위기 감지하려면 한국의 외환보유액을 관찰해보자!
- 한 번에 유출되면 위험!
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수출 현황을 알 수 있는 제조업 구매관리지수
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중국의 PMI 지표(NBS, Caixin)를 살펴보면 조금 빠르게 볼 수 있다는 의견이 존재. 우리나라는 최종 생산품을 만들어 주로 수출하는데, OEM 방식의 중국 PMI 지표가 올라간다는 것은 우리나라에도 좋은 의미로 연결될 가능성 존재.
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한국의 수치는 다소 늦은 감이 있다.
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실제 산업의 현황을 파악하기 위해 확인해야 할 5가지
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한국은행 경제통계시스템 제조업 평균가동률 및 재고율지수
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물류량을 나타내는 선적지수
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필라델피아 반도체지수
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실업률이 줄어들고 시간당 임금이 늘어나다가 대부분 최고 좋은 지표 바로 뒤에 경제 위기가 왔다.
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FRED에서는 산업생산능력이용률(공장가동률) 데이터 제공. 많이 빠지면 위기
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- 모건스태리 신흥국지수(MSCI 지표)
- 위의 10개 자료를 활용하여 리스크 대비를 하자(거시경제지표를 유심히 살피는 방법들)
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글로벌 시대 화폐가 달러로 모든 화폐와 연동. 유동성이 연동되어있고 실물자산 주택 영향 받음
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MMT(Modern Momentary Theory, MMT) : 정부가 경기 부양을 위한 화폐 발행을 지속해야한다는 이론.
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그 동안의 양적완화는 돈을 풀어도 돈들이 국채 같은 담보 채권으로 들어가서 물가상승은 적었으나, 이번 4차 양적완화는 진짜 소비를 늘리기 위하여 직접 실물경제에 돈 투입. 기존에는 부동산 주식 부자가 되어도 밥을 3끼 먹는거는 비슷해서 실제 경기 상승 효과 미비했으나, 돈을 살포해 시장을 살리면 화폐가치하락 으로 인플레이션 가속화 될 듯
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미국은 이를 통하여 화폐가치하락으로 막대한 채무 탕감에 도움이 됨.
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(실질금리 - 소비자물가지수) 지표가 마이너스면 예금 하는게 이득이 없어 투자로 돈이 몰린다! 이 때를 노리자. 실제 그래프에서도 값이 마이너스 일때 지방과 수도권 상승이 있었다
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M1/M2 비율의 급격한 하락일때 경제위기가 왔다
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여러 지표들을 확인해보고 위기가 감지된다 생각되면 바로 수익형에 집중해보자
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2023년까지 사고팔 지역은 정해져있다(숲을 보자)
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수요 지표 중요 두가지 : 지역 유동성과 인구수. 유동성은 시중에 돈이 얼마나 많이 풀려 있는가에 대한 것으로, 한국은행 제공 데이터 확인. 인구수가 증가하면 정비사업이 활발하고 일자리/인구수가 증가한다.
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일시적 공급에 흔들리지 않으려면 인구수가 50만 이상인 곳 보자 : 5대광역시, 충청남도 천안시, 충청북도 청주시, 경상남도 창원시, 김해시, 경상북도 포항시, 전라북도 전주시
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향후 3년 공급 줄어드는 지역 선정. 공급 물량에 장사 없다. 입주 쏟아지면 전세 매매 타격
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동탄 신도시 한 번에 공급 몰리면 소화하기 어려워 미분양 증가. 공급 줄어들고 미분양 감소되다가 자연스럽게 다시 수요 증가 시장.
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제이크차님이 책에서 세계적 유동성 장세와 주택 공급 사이클 부족(인허가감소)로 인한 엄청난 장이 오니 준비안하면 손해본다고 했는데 실제 그렇게 되어버림
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입주물량은 그 시기 하나만 보지 말고 누적된 입주 물량을 보자
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입주 많은 후 감소하기 직전 진입
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입주 쌓일 때 분양권 이나 급매로 나오는 아파트들 눈여겨보자
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매수우위지수 골든 크로스지점을 살펴보자! 이동 평균선들이 만나는 지점에서 바닥을 다지고 상승을 시작하면, 이때를 투자타이밍으로 본다.
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매수 최적 타이밍을 확인 하려면 투자심리 거래량 상승 에너지를 보고 결정해야 한다
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매매 거래량이 드러나면 그 지역 시장이 뜨거워지고 있다는 뜻이고 거래량이 죽으면 심리가 얼어붙은 것. 최소 거래량 일 때 매수해서 최대 거래량에 매도 해야 한다 (내생각 : 문재인 정권 에서는 규제로 내 수량을 억제 해서 이것도 맞지 않는 듯)
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상승 에너지는 전세 지수에서 매매 지수를 뺀 값
더 있지만 다 적기는 너무 많아 책을 읽어보시기를 권장합니다! 정말 좋은 책인 것 같습니다. 데이터를 활용하는 방법에 대하여, 특히 거시경제에 대한 다양한 활용법이 놀라웠습니다. 다른 분들도 입주량, 인구유출/증가, 상권, 소득 정도는 다 보는 것 같은데 이런 데이터까지 보는 케이스를 처음 봐서 놀라웠습니다. 삼토시님도 이런 자료들을 활용할 것 같은데, 기존에 제가 모르는 부분들을 더 들어서 놀랍습니다 ㅎㅎ
데이터를 강조하는 것(특히 거시경제에 대한 시각에 대한 인사이트)이 너무 좋았던 책으로 읽어보시면 좋을 것 같습니다! 강추!!
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