안녕하세요, 실크로드입니다. 오랜만에 책 후기를 남기게 되었습니다. 이전에 읽었는데 후기를 지금 작성하게 되네요. 이번에 읽은 책은 딱 1년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿 _ 세빛희님의 부동산 투자 방법입니다.
세빛희님이 최근 유투브도 많이 찍으시고, 투자를 쉽게 알려주시는 것 같아서 책을 선택해서 읽게 되었습니다. 책을 구매했는데 전자책으로 절반은 읽은 것 같습니다. 전자책도 읽을만하네요 ㅎㅎ
책의 전체적인 느낌은 ‘읽기 쉽게 쓰여졌다’ 라는느낌이 강했습니다. 간단한 핵심 원칙을 가지고 핵심 내용을 전달하는 느낌이 들었습니다. 복잡한 투자 방법이 아닌 핵심 내용을 정리하여 쉽게 잘전달해주신 것 같습니다.
기존에 투자자가 아니었을 때의 마인드를 풀어서 이야기 해주시는 것도 좋았습니다. 하루 스벅 아아 한 잔먹는 것만 안해도 4천만원 3% 이자 충당 가능하다는 이야기, 주변 친구가 집 산 이야기 등 재미있게 읽을 수 있었습니다.
부동산 투자에 있어 세빛희님이 말씀하신 봐야 할 지표는 매매가격지수, 미분양, 입주 물량, 청약 경쟁률입니다. 모든 부동산 전문가들이 말씀하시는 내용이지만, 책을 읽으면서 해당 내용에 대하여 조금 더 정리하는 계기가 된 것 같습니다. 중구난방 유투브만 듣다보니 정리가 잘 안되는 측면이 있는데, 책을 읽으면서 생각을 좀 더 정리할 수 있었습니다.
실제 이러한 데이터들이 어떻게 적용되는지는 제가 직접 호갱노노와 네이버 부동산 등의 어플을 이용하여 확인해야 될 것 같습니다. 부동산 투자에는 열려있는 마인드인데, 아직 쫄보라 소도시들은 눈도 가지 않네요 ㅋㅋ .. 부동산 공부를 위하여 새벽 4시에 일어나신 것은 정말 대단하신 것 같습니다.
위와 같이 책에서 설명해주시는데요. 다른 지표들을 더 보면 좋겠지만, 꼭 봐야하는 지표들이라고 인지하면서 향후 투자를 진행해야겠다는 생각을 했습니다.
또, 계약 당일 먼저 가서 소장님과 차 한잔 하자. 이야기 나누면서 나에게 좀 더 유리한 방향으로 계약서 작성하라는 꿀팁들도 좋았습니다. 부동산 소장님들과 이야기하며 나의 협상을 더 유리한 방향으로 이끌 수 있게 하는 것이 중요하다고 생각되었습니다.
책을 읽으면서 본 내용을 아래와 같이 정리해보았습니다.
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젊었던 시절 돈이 없어서 이사많이 감
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집 없는 설움을 느끼고 집 매수 결정!
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2년 전에 사면 1.7억이면 매수했는데, 거의 8천이 오른 2.5억됨! 급매로 2.3억에 진행
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세빛희님도 대출 두려워함. 대출을 잘 몰라 상환연도를 5년으로 잡고 갚음
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집을 사고 가격이 3.8억까지 오르셨으나 그 이상 안오르고 친구들집은 2억 이상 오름
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이후 공부를 계속하고 북토크도 나가서 투자마인드 다잡기
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특강 후 실천을 바로해야겠다고 생각하여 덜컥 계약해버림. 전세 못 맞춰서 실패. 공부가 부족했음. 공급/수요 등은 전혀 따지지않고 살기좋아보여 감으로 매수.
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하루 스벅 아아 한 잔먹는 것만 안해도 4천만원 3% 이자 충당 가능
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렘군/제네시스박/해안선 님 추천
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공부하기 위한 시간 확보를 위해 4시 기상 후 공부. 매일 저평가지역을 찾기위한 시간 투자
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지켜봐야 하는 요소들
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매매가격지수
- 평균 가격 반영
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미분양
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입주 물량
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인허가는 2~3년뒤 공급물량. 향후 공급 예측 가능
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누적 공급량도 보는 것이 좋다
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청약 경쟁률
- 청약 통장은 1번 밖에 못쓰기 때문에 매수자들의 확신이 있어야 청약 신청이 늘어남
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부동산 투자 절차
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저평가 지역 찾기(관심 지역과 인근 지역 설정 후에 매매 가격지수 비교, 하락해온 곳 찾기)
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저평가 지역의 세부 지표 확인(입주 물량, 미분양, 청약 경쟁률)
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저평가 지역의 저평가 아파트 찾기(저평가 지역 상위 30% 랜드마크 아파트 선별 후 입지, 지역 호재, 매전갭 보기)
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나에게 딱 맞는 아파트 선정(갭, 투자금 확인 & 급매물 확인)
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아파트 가격 결정 요인 [2년 안에 무조건 오르는 아파트 입지적 특징]
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학군/학원가 [중학교 학군 핵심]
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슬세권 [상권 밀집]
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일자리 [직주 근접 가능, 지방은 산업단지]
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쾌적한 도시 환경 [주변에 공원이 있다]
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미래 지역 발전 개발 및 교통 호재 [확정된 호재]
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서울/수도권, 지방 투자는 무엇이 다를까?
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교통
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경기도 : 서울로 연결되는 지하철, 광역버스 등의 교통수단이 입지 제 1요소
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지방 : 보통 자동차로 이동하여 교통 중요도가 밀린다.
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교육
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인구 100만 이상의 광역시 : 학군이 집값에 큰 영향을 준다. 대구 수성구 범어4동, 광주 남구 봉선동, 울산 남구 신정동/옥동 같은 경우는 구축도 비쌈
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지방 소도시 : 학군보다 학원가. 1군 입지가 고정되지 않고 이동한다. 브랜드 신축 대단지가 생기면 그 곳이 새로운 신도심.
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상권/지역환경
- 흩어진 상권보다는 뭉쳐있는 밀집된 상권
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지역별 랜드마크 아파트
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외부 환경 변화에 큰 영향을 받지 않고, 자신이 가진 가치에 의해 움직인다. 상승기에 가장 먼저 오르고, 하락기에 버티거나 적게 떨어진다(수요 항상 있어서)
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대장 아파트가 먼저 상승하면 주변 친구들이 따라온다.
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랜드마크 아파트의 시세를 확인하여 지역별 전체 시세를 비교해보자!
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저평가 지역이 2개 있으면 인구가 더 많은 곳을 보자
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경기도는 지역이 워낙 많으니, 인근 지역끼리 묶어서 비교하자
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평단가가 높으면서 덜 오른 단지를 찾는 것이 중요!
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사이클을 잘 보면서 투자하자. 전국이 동시에 오르지 않는다.
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3천만원 비조정지역 투자를 통해서 시세차익을 노려보자!
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실전 군산 투자 사례
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- 청약 경쟁률 확인 / 인근 지역과 매매가격지수 비교
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- 부동산 지인에서 30평대 / 100세대 이상 / 평당가 정렬 & 매매전세호가 / 최근 실거래가 / 1년간 상승률 확인
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주변 사람들은 부정적인 말이 많기 때문에 적당히 듣자.
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첫 투자 했다고 공부 놓지 말자. 기회는 언제나 온다.
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3천만원 모으기 힘들다. 아무 말만 듣고 투자하지 말자
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사전에 다양한 이야기를 듣고 흔들리지 않게 충분한 공부를 하자. 부동산 사장님들은 항상 조금 전에 누가 보고 갔다고 하며 금방 매물 나간다고 한다. 틈틈히 보자!
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아파트 매수 전 체크해야 할 디테일
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아파트 이름, 동, 향 타입 : 돈 많으면 로얄층
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확장 및 수리 여부 : 남향이 최고 / 판상형 최고 . 하지만 오를 때 같이 오른다.
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매매, 전세 시세
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현재 실거주 or 임차인
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직주근접
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잔금일
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전세 만기일
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가격 협의 가능한가
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매도 이유
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부동산 거래 팁
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부동산 소장님에게 공감해주자. 더 신나서 이야기 해주심!
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계약 당일 먼저 가서 소장님과 차 한잔 하자. 이야기 나누면서 나에게 좀 더 유리한 방향으로 계약서 작성
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상대방 입장에서 생각해보고 의견 조율점을 찾아보자
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세빛희님이 생각하는 영끌 : 가계 여유자금의 50% 이내에서 대출원금/이자 상환 수준. 월 수입 400 고정지출 200이면 대출원금/이자로 100만원이면 무리아니다
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주변 공급이 많아져서 새 아파트 일시적으로 살던 집과 가격 비슷해진 적이 있었음. 이 때 빠르게 갈아타는 것이 좋은 전략이었음.
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대구 중구와 수성구의 가격이 투기과열지구 설정으로 인하여 좁혀졌던 적이 있다. 이 때 분양권 매수했음. 가격은 항상 상대적 비교를 통해 보자
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분양권 매수 타이밍
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전매 풀리는 초반 : 저평가 지역은 시간이 지날수록 공급 물량 / 미분양 리스크 감소. 이 때 빨리사는 것이 좋다.
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입주장
- 입주장 전세 맞추려면 경쟁력이 필요. 소개 문구 잘 작성하자
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미분양 분양권 : 계약금만 있으면 입주때까지 가지고 갈 수 있다. 규제지역 아니면 전매도 가능
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매수하고 잔금을 전세로 놓으려면 잔금일을 넉넉하게
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전세가를 너무 높게 받으려다가 전세가 너무 늦게 맞춰지면, 대출을 받아 내가 이자를 내야 되고 중도상환 수수료까지 내야할 수도 있다. 너무 욕심내지 말자.
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대체할 수 없는 구축 아파트
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학군은 영원
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주변 상권
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교통 호재
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자연환경
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부동산 투자 기본에 대한 내용을 쉽게 읽기 좋은 책인 것 같습니다. 내용 요약은 모든 내용을 담지 못하였으니, 책을 꼭 한 번 읽어보시는 것을 추천드립니다~ :)
읽어주셔서 감사합니다!
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